MỤC LỤC

MỤC LỤC 1

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT 5

DANH MỤC BẢNG BIỂU 6

DANH MỤC HÌNH 7

CHƯƠNG I: GIỚI THIỆU CHỦ ĐẦU TƯ VÀ DỰ ÁN 8

I.1. Giới thiệu chủ đầu tư 8

I.2. Đơn vị tư vấn lập dự án đầu tư xây dựng công trình 8

I.3. Mô tả sơ bộ dự án 8

I.4. Thời hạn đầu tư: 9

I.5. Cơ sở pháp lý triển khai dự án 9

I.5.1. Luật, nghị định, Thông tư hướng dẫn thực hiện 9

I.6. Tính pháp lý liên quan đến quản lý xây dựng 10

CHƯƠNG II: ĐIỀU KIỆN KINH TẾ XÃ HỘI, MÔI TRƯỜNG TỰ NHIÊN 12

II.1. Khảo sát, thu thập tài liệu về yếu tố kinh tế - xã hội, môi trường tự nhiên và những vấn đề liên quan đến di tích…….. 12

II.1.1. Tổng quan về dân số và kinh tế xã hội tỉnh Lào Cai và thị xã Sa Pa. 12

II.1.2. Tỉnh Lào Cai 12

II.1.3. Vị trí địa lý 12

II.1.4. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội 12

II.2. Tổng quan về dân số và kinh tế xã hội thị xã Sa Pa. 14

II.2.1. Thị xã Sa Pa 14

II.2.2. Điều kiện tự nhiên 15

II.3. Khảo sát di tích danh thắng quốc gia động Tả Phìn 18

II.3.1. Giới thiệu động Tả phìn 18

II.3.2. Khám phá động Tả Phìn 20

II.3.3. Giới thiệu khái quát về giá trị lịch sử, văn hóa hang động Tả Phìn 22

II.4. Nhận định và phân tích tình hình thị trường phát triển du lịch 24

II.4.2. Dự báo lượng khách du lịch đến Sa Pa 26

II.4.3. Tình hình phát triển du lịch và định hướng phát triển triển du lịch 29

II.4.4. Một số giải pháp phát triển du lịch 32

CHƯƠNG III: MỤC TIÊU VÀ SỰ CẦN THIẾT PHẢI ĐẦU TƯ 35

III.1. Khái quát chung và sự cần thiết phải đầu tư dự án 35

III.2. Mục tiêu đầu tư Khu du lịch 37

CHƯƠNG IV: VỊ TRÍ DỰ ÁN KHU DU LỊCH 39

IV.1. Mô tả địa điểm 39

IV.1.1. Đặc điểm hiện trạng địa điểm xây dựng 39

IV.2. Phân tích địa điểm xây dựng dự án 41

IV.2.1. Hiện trạng hạ tầng xã hội. 41

IV.2.2. Hiện trạng hạ tầng kỹ thuật 41

IV.3. Nhận xét địa điểm xây dựng dự án 41

IV.4. Hiện trạng sử dụng đất 41

IV.4.1. Thuận lợi 42

IV.4.2. Khó khăn. 42

IV.5. Phương án đền bù giải phóng mặt bằng 42

IV.6. Nhận xét chung về hiện trạng 43

CHƯƠNG V: QUI MÔ ĐẦU TƯ VÀ GIẢI PHÁP XÂY DỰNG 45

V.1. Hình thức đầu tư 45

V.2. Quy mô đầu tư 45

V.2.1. Hạng mục, công trình vui chơi giải trí 45

V.2.2. Diện tích mặt bằng khu du lịch dự kiến 45

V.2.3. Mô hình các hạng mục đầu tư Khu du lịch nghỉ dưỡng sinh thái 47

V.2.4. Ý đồ tổ chức không gian cảnh quan 47

CHƯƠNG VI: GIẢI PHÁP QUI HOẠCH THIẾT KẾ CƠ SỞ 50

VI.1. Sơ đồ cơ cấu phân khu chức năng 50

VI.2. Quy hoạch sử dụng đất 50

VI.2.1. Quan điểm sử dụng đất 51

VI.3. Tổ chức không gian kiến trúc cảnh quan 51

VI.4. Giải pháp thiết kế công trình 52

VI.4.1. Các chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật của dự án 52

VI.4.2. Giải pháp quy hoạch 52

VI.4.3. Giải pháp kiến trúc 53

VI.5. Giải pháp kỹ thuật 53

VI.5.1. Hệ thống điện: 53

VI.5.2. Hệ thống cấp thoát nước 53

VI.5.3. Hệ thống chống sét 54

VI.5.4. Hệ thống PCCC 54

VI.5.5. Hệ thống thông tin liên lạc 54

VI.6. Phương án thi công cải tạo Hang động Tả Phìn 54

VI.6.1. Cải tạo mở rộng lối đi vào hang: 55

VI.6.2. Lắp đặt hệ thống điện ngầm với đèn âm chiếu sáng hắt lên trần 55

VI.6.3. Cải tạo mở rộng của hang cho lối vào hang và lối ra và các khu vực trần hang mở rộng 55

CHƯƠNG VII: PHƯƠNG ÁN VẬN HÀNH VÀ SỬ DỤNG LAO ĐỘNG 56

VII.1. Sơ đồ tổ chức công ty - Mô hình tổ chức 56

VII.2. Phương thức tổ chức, quản lý và điều hành 56

VII.3. Nhu cầu và phương án sử dụng lao động 56

CHƯƠNG VIII: PHƯƠNG ÁN THI CÔNG CÔNG TRÌNH 60

VIII.1. Giải pháp thi công xây dựng 60

VIII.2. Hình thức quản lý dự án 60

CHƯƠNG IX: ĐÁNH GIÁ TÁC ĐỘNG MÔI TRƯỜNG, AT-PCCN 61

IX.1. Đánh giá tác động môi trường 61

IX.1.1. Giới thiệu chung 61

IX.1.2. Các quy định và các hướng dẫn về môi trường 61

IX.1.3. Hiện trạng môi trường địa điểm xây dựng 63

IX.1.4. Mức độ ảnh hưởng tới môi trường 67

IX.1.5. Giải pháp khắc phục ảnh hưởng tiêu cực của dự án tới môi trường 68

IX.1.6. Kết luận 69

CHƯƠNG X: TỔNG MỨC ĐẦU TƯ 70

X.1. Cơ sở lập Tổng mức đầu tư 70

X.2. Nội dung Tổng mức đầu tư 70

X.2.1. Chi phí xây dựng và lắp đặt 70

X.2.2. Chi phí thiết bị 71

X.2.3. Chi phí quản lý dự án 71

X.2.4. Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng: bao gồm 71

X.2.5. Chi phí khác 72

X.2.6. Dự phòng chi 72

X.2.7. Lãi vay của dự án 72

X.3. Tổng mức đầu tư 72

CHƯƠNG XI: VỐN ĐẦU TƯ CỦA DỰ ÁN 76

XI.1. Nguồn vốn đầu tư của dự án 76

XI.2. Tiến độ sử dụng vốn 77

XI.3. Phương án hoàn trả vốn vay 78

CHƯƠNG XII: HIỆU QUẢ KINH TẾ-TÀI CHÍNH CỦA DỰ ÁN 80

XII.1. Các giả định kinh tế và cơ sở tính toán 80

XII.2. Các chỉ tiêu tài chính - kinh tế của dự án 82

XII.3. Đánh giá ảnh hưởng Kinh tế - Xã hội 82

CHƯƠNG XIII: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 84

XIII.1. Kết luận 84

XIII.2. Kiến nghị 84

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT

 

KDLQG : Khu du lịch quốc gia

UBND : Ủy ban nhân dân

TT- BTNMT : Thông tư – Bộ Tài nguyên Môi trường

NĐ – CP : Nghị định – Chính phủ

TT – BTC : Thông tư – Bộ tài chính

VTTB : Vật tư trung bình

HSMT : Hồ sơ môi trường

PCCC : Phòng cháy chữa cháy

KT – XH : Kinh tế - Xã hội

SDĐ : Sử dụng đất

QĐ – BXD : Quyết định – Bộ xây dựng

NMTĐ : Nhà máy thủy điện

CHXHCN : Cộng hòa xã hội chủ nghĩa

QĐ – BKHCNMT : Quyết định – Bộ Khoa học Công nghệ Môi trường

QCVN : Quy chuẩn Việt Nam

QĐ – BYT : Quyết định – Bộ Y tế

 

DANH MỤC BẢNG BIỂU

 

Bảng 1: Số lượng khách du lịch nội địa 29

Bảng 2: Cân bằng đất đai 46

Bảng 3: Nhu cầu sử dụng lao động 56

Bảng 4: Phân tích chi phí lao động tiền lương 57

Bảng 5: Giá trị giới hạn các thông số cơ bản trong môi trường không khí 62

Bảng 6: Nồng độ cho phép của chất thải nước mặt 63

Bảng 7: Chi phí xây dựng và thiết bị 73

Bảng 8: Tổng mức đầu tư 74

Bảng 9: Nguồn vốn đầu tư của dự án 76

Bảng 10: Tiến độ sử dụng vốn 77

Bảng 11: Phương án hoàn trả vốn vay trong 5 năm đầu 78

Bảng 12: Phương án hoàn trả vốn vay trong 2 năm sau 79

Bảng 13: Doanh thu của các hạng mục kinh doanh 81

Bảng 14: Các chỉ tiêu tài chính – kinh tế của dự án 82

Bảng 15: Tổng hợp doanh thu dự án 86

Bảng 16: Tổng hợp chi phí của dự án 88

Bảng 17: Cân đối lổ lãi: 88

Bảng 18: Tổng hợp dòng tiền của dự án 91

DANH MỤC HÌNH

 

Hình 1: Toàn cảnh lối đi vào Hang Tả Phìn. 18

Hình 2: Hình ảnh mảng nham thạch xù xì phớt trắng rủ từ trên nóc xuống. 19

Hình 3: Hang động Tả Phìn 20

Hình 4: Thạch nhũ trong hang Tả Phìn 21

Hình 5: Hang Tả Phìn 22

Hình 6: Hang Tả Phìn 23

Hình 7: Hình dạng thạch nhũ trong hang Tả Phìn 24

Hình 8: Quan cảnh Sapa nhìn từ trên cao 27

Hình 9:  Hotel de la Coupole, Mgallery by Sofitel là khách sạn 5 sao chuẩn quốc tế đầu tiên tại Sa Pa 28

Hình 10: Vị trí khu vực xây dựng 39

Hình 11: Tuyến cảnh quan nghĩ dưỡng 48

Hình 12: Ruộng bậc thang 49

CHƯƠNG I: GIỚI THIỆU CHỦ ĐẦU TƯ VÀ DỰ ÁN KHU DU LỊCH SINH THÁI KẾT HỢP THĂM QUAN HANG ĐỘNG TẢ PHÌN

I.1. Giới thiệu chủ đầu tư

- Tên chủ đầu tư: Ban quản lý di tích huyện Sa Pa

- Địa chỉ: Phố Fansipan, thị trấn Sa Pa, huyện Sa Pa, tỉnh Lào Cai.

- Điện thoại: (+84) 0203772775;

- Đại diện: Ông Nguyễn Xuân Cường;           Chức vụ: Giám Đốc

- Ngành nghề chính: Hoạt động quản lý nhà nước trong các lĩnh vực y tế, giáo dục, văn hoá và các dịch vụ xã hội khác (trừ bảo đảm xã hội bắt buộc) …

I.2. Đơn vị tư vấn lập dự án đầu tư xây dựng công trình

- Công ty Cổ phần Tư vấn đầu tư và Thiết kế xây dựng Minh Phương

- Địa chỉ: 28 B Mai Thị Lựu, phường Đa Kao, quận 1, Tp.HCM.

- Điện thoại: (028)  3514 6426;               Fax: (028) 3911 8579

I.3. Mô tả sơ bộ dự án

- Tên dự án: Khu du lịch nghỉ dưỡng Thiên Phúc gắn với tham quan danh thắng Quốc gia động Tả Phìn.

- Địa điểm: Tại xã Tả Phìn, thị xã Sa Pa, tỉnh Lào Cai;

- Quỹ đất của dự án: 42.140,38 m² có một phần thuộc đất do nhà nước quản lý giao cho các hộ dân thuê sử dụng vào việc trồng rừng và trồng cây lâu năm, một phần đất ở nông thôn do người dân sở hữu...

- Mục tiêu đầu tư:

o Tu bổ, tôn tạo và khai thác di tích danh thắng Quốc gia Động Tả Phìn;

o Xây dựng khu du lịch nghỉ dưỡng Thiên Phúc gắn với tham quan danh thắng Quốc gia động Tả Phìn;

- Hình thức đầu tư:

 Đầu tư xây dựng mới hoàn toàn theo mô hình một khu du lịch tổng hợp nhiều loại hình du lịch sinh thái - văn hóa với các loại hình khai thác như: Khu vui chơi giải trí, kinh doanh nhà nghỉ, nhà hàng ăn uống, tham quan hang động, tham quan quanh khu du lịch… Các công trình và cảnh quan sẽ được bố trí hài hoà tự nhiên phục vụ tốt nhu cầu của du khách, phù hợp với phát triển du lịch tổng thể của vùng.

- Tổng vốn đầu tư:  20.000.000.000 đồng,

Bằng Chữ: Hai mươi tỷ đồng.

Trong đó: Nguồn vốn được huy động theo hình thức xã hội hóa

Tiến độ thực hiện dự án:

+ Thời gian xây dựng: từ tháng 6 năm 2021 đến tháng 6 năm 2022.

+ Thời gian vận hành kinh doanh: từ tháng 6 năm 2022.

- Hình thức đầu tư: Đầu tư xây dựng mới

- Hình thức quản lý:

+ Ban quản lý di tích huyện Sa Pa trực tiếp quản lý dự án.

+ Quá trình hoạt động của dự án được sự tư vấn của các chuyên gia trong nước và nước ngoài.

- Nguồn vốn đầu tư: đầu tư bằng huy động từ nguồn vốn xã hội hóa

I.4. Thời hạn đầu tư:

- Thời hạn đầu tư của dự án là 50 năm và khả năng xin gia hạn thêm.

I.5. Cơ sở pháp lý triển khai dự án khu du lịch sinh thái

I.1.1. Luật, nghị định, Thông tư hướng dẫn thực hiện 

MỤC TIÊU VÀ SỰ CẦN THIẾT PHẢI ĐẦU TƯ 

I.1.  Khái quát chung và sự cần thiết phải đầu tư dự án khu du lich sinh thái kết hợp tham quan hang động

Thị xã Sa Pa có nhiều chính sách ưu đãi là nơi có nhiều tiềm năng phát triển du lịch, do dự án hình thành thuộc địa bàn xã Tả Phìn đang còn hoang sơ có danh thắng quốc gia động Tả Phìn. Dựa trên các cơ sở phân tích về điều kiện kinh tế, xã hội, điều kiện tự nhiên chung của khu vực cũng như trên cơ sở các văn bản pháp lý có liên quan. Việc đầu tư dự án Khu du lịch nghỉ dưỡng Thiên Phúc gắn với tham quan danh thắng quốc gia động Tả Phìn tại xã Tả Phìn, thị xã Sa Pa có tính khả thi cao bởi các yếu tố sau:

- Thực hiện chiến lược phát triển hình thành khu du lịch sinh thái trong sự hoang sơ của môi trường tự nhiên, tạo ra mô hình cụ thể phù hợp với quy hoạch và chủ trương chính sách chung.

- Với hang động Tả Phìn việc bảo quản, tu bổ, phục hồi di tích chỉ dừng ở mức độ gia cố, sửa chữa nhỏ chủ yếu là cải tạo mặt đường, lối đi xuống hang động Tả Phìn, lắp đường điện ngầm và hệ thống chiếu sáng đặt phía dưới ngầm hắt ánh sáng lên trần hang động. Mở cải tạo cửa hang, thêm lối vào theo đường cổng phụ bên cạnh cửa hang.

- Thống nhất quản lý về quy hoạch và xây dựng, Đối với chủ đầu tư đây là một dự án lớn, có tỷ suất sinh lời sẽ mang lại nguồn lợi nhuận cho chủ đầu tư. Đặc biệt qua dự án, thì vị thế cũng như uy tín và thương hiệu của chủ đầu tư sẽ tăng cao, có vị trí vững mạnh trong lĩnh vực Du lịch sinh thái, kết hợp dịch vụ du lịch thực tế khám khá hang động là loại hình du lịch mới độc đáo.

Sa Pa từ lâu là một điểm đến du lịch lý tưởng cho mọi du khách, cả khách du lịch nội địa và khách du lịch quốc tế. Trong những năm vừa qua, nhờ vào giá trị nguồn tài nguyên du lịch phong phú và đa dạng, cả về tài nguyên tự nhiên và nhân văn, hoạt động du lịch tại Sa Pa cũng có được những thuận lợi nhất định; tuy nhiên, bên cạnh đó, điểm đến này cũng tồn tại một số khó khăn, làm hạn chế không nhỏ tới sự phát triển du lịch tại đây.

Tiềm năng phát triển du lịch tại Sa Pa là rất lớn và đang được rất nhiều các nhà đầu tư quan tâm và có dự án đầu tư nhằm phát triển khu du lịch bên cạnh các dự án do Nhà nước đầu tư, Sa Pa đang thu hút được một số nhà đầu tư nghiên cứu khảo sát và đăng ký đầu tư vào Khu trung tâm du lịch Sa Pa như khu bách hoa viên, khu trồng cây lưu danh, khu du lịch cộng đồng thăm quan các làng bản dân tộc ... Ngoài ra tại một số điểm du lịch khác trên địa bàn huyện như Khu rừng sinh thái, khu du lịch văn hóa tâm linh,… cũng được các nhà đầu tư quan tâm. Tuy nhiên, các dự án đó đều đang trong giai đoạn chuẩn bị đầu tư, chưa hình thành được các khu du lịch, dịch vụ để góp phần đa dạng hóa sản phẩm du lịch Sa Pa cũng như thu hút khách du lịch.

Dự án nhằm thu hút một lượng khách du lịch từ Miền Bắc, Miền Trung, thành phố Hà Nội, các tỉnh lân cận, học sinh, sinh viên và khách nước ngoài đến thông qua các chương trình du lịch lữ hành quốc tế, du khách đến khu du lịch để khám phá một loại hình mới du lịch sinh thái, dã ngoại trải nghiệm là một điều kiện rất tốt để khai thác tiềm năng khách du lịch từ các địa phương, vùng miền khác của cả nước tham quan tìm hiểu. Do đó, để xúc tiến việc thành lập và đầu tư xây dựng Khu du lịch nghỉ dưỡng Thiên Phúc gắn với tham quan danh thắng quốc gia động Tả Phìn.., Công ty đã hoàn thiện phương án đầu tư. Dự kiến sơ bộ về phương án kinh doanh cũng như kế hoạch hoàn vốn, trình UBND tỉnh Lào Cai, UBND thị xã Sa Pa cùng các sở, ban ngành tỉnh Lào Cai để nhất trí chủ trương. Đầu tư xây dựng dự án Khu du lịch nghỉ dưỡng Thiên Phúc gắn với tham quan danh thắng quốc gia động Tả Phìn.., sẽ đóng góp một phần nhỏ vào quỹ phúc lợi an sinh cho xã hội nói chung, và cũng là thêm một lựa chọn nơi du lịch, vui chơi thư giãn cho khách du lịch trong và ngoài nước tới thăm thị xã Sa Pa nói riêng và tỉnh Lào Cai nói chung. 

 Những năm gần đây tốc độ phát triển du lịch ngày càng nhanh, lượng du khách đến với du lịch Sa Pa ngày càng tăng với xu hướng chất lượng cao và nhu cầu sử dụng đa dạng các sản phẩm du lịch. Do vậy các cơ sở du lịch phục vụ hiện có trên địa bàn đã bắt đầu bộc lộ những hạn chế, tỏ ra không phù hợp trong thời kỳ mới, do cơ sở hạ tầng xuống cấp các sản phẩm du lịch chưa đa dạng và phong phú, chất lượng các dịch vụ chưa cao.

Xuất phát từ nhu cầu đó, việc xây dựng khu du lịch đáp ứng những nhu cầu và mong đợi của du khách và khai thác tiềm năng du lịch vốn có, tạo ra các cảnh quan du lịch mới góp phần xây dựng, bảo vệ khai thác các nguồn tài nguyên du lịch là rất cần thiết. Chính vì những yếu tố trên, Chủ đầu tư đề xuất việc xây dựng Khu du lịch sinh thái. Chúng tôi tin rằng dự án ra đời sẽ mang lại những thành quả về mặt kinh tế xã hội, phù hợp với qui hoạch và định hướng phát triển du lịch trong tương lai của tỉnh Lào Cai. Từ thực tế yêu cầu, nguyện vọng của đảng bộ, chính quyền và nhân dân tỉnh Lào Cai, việc đầu tư dự án du lịch sinh thái kết hợp các hoạt động du lịch độc đáo, mới lạ tạo ra một dự án mang tính điểm nhấn trong hoạt động kinh tế xã hội của thị xã Sa Pa trở thành nguyện vọng nhu cầu khách quan và thiết thực mà vai trò chủ đạo trong thực hiện dự án được gắn liền với trách nhiệm của Đảng bộ, chính quyền, các tổ chức xã hội chính trị và nhân dân thành phố với sự phối hợp chặt chẽ và trách nhiệm của nhà đầu tư.

Dự án nhằm thu hút một lượng khách du lịch quốc tế đến với thị xã Sa Pa thông qua các chương trình du lịch lữ hành quốc tế, du khách đến khu du lịch để khám phá một loại hình mới. Do đó, để xúc tiến việc thành lập và đầu tư xây dựng Khu du lịch. Công ty đã hoàn thiện phương án đầu tư xây dựng dự án Khu du lịch, dự án đi vào hoạt động sẽ đóng góp một phần nhỏ phúc lợi an sinh cho xã hội nói chung, cho thị xã Sa Pa và cũng là thêm một lựa chọn nơi du lịch sinh thái, vui chơi thư giãn sau những giờ làm việc căng thẳng của nhân dân địa phương và khách du lịch trong và ngoài nước. 

Khu du lịch có tính khả thi bởi các yếu tố sau: Thực hiện chiến lược phát triển Khu du lịch nói chung, tạo ra được một mô hình cụ thể phù hợp với các quy hoạch và chủ trương, chính sách chung, góp phần vào việc phát triển du lịch sinh thái của tỉnh Lào Cai đưa ra. Mặt khác, đời sống kinh tế - xã hội Việt Nam ngày càng phát triển. Trong những năm gần đây, nước ta đã giảm nhanh được tình trạng nghèo đói, bước đầu xây dựng nền kinh tế công nghiệp hóa, đạt được tốc độ tăng trưởng kinh tế cao đi đôi với sự công bằng tương đối trong xã hội. Đối với chủ đầu tư đây là một dự án lớn. Đặc biệt qua dự án vị thế, uy tín và thương hiệu của chủ đầu tư sẽ tăng cao, tạo dựng thương hiệu mạnh trong lĩnh vực kinh doanh dịch vụ và quảng bá du lịch, tạo một phần thu nhập từ dự án cho địa phương. Như vậy, có thể nói việc đầu tư xây dựng Khu du là tất yếu và cần thiết, vừa thoả mãn được các mục tiêu và yêu cầu phát triển du lịch, thể thao, giải trí, thư giãn vừa đem lại lợi nhuận cho chủ đầu tư.

I.2.  Mục tiêu đầu tư Khu du lịch 

Tận dụng những lợi thế của địa điểm các dãy núi đá vôi có hang động Tả Phìn dài hơn 3.000 m bên cạnh thung lũng và núi đá vôi, dự án nằm trên khu đất có tầm nhìn rộng việc xây dựng một dư án dịch vụ du lịch sinh thái văn hoá, nghỉ dưỡng có dấu ấn tri thức tạo ra được sản phẩm là một dự án mang điểm nhấn hội đủ các yếu tố xanh sạch đẹp có không gian văn hóa truyền thống, có hiệu quả kinh tế góp phần phát triển kinh tế xã hội địa phương đáp ứng nhu cầu thị trường du lịch theo định hướng phát triển quy hoạch tổng thể kinh tế xã hội.

Phát triển hệ sinh thái tự nhiên: Tận dụng khai thác các nguồn cây xanh, cây rừng sẵn có trong khu du lịch. Áp dụng những kỹ thuật của các nghệ nhân đem về lai tạo nhân giống nhằm tạo ra Khu du lịch nghỉ dưỡng sinh thái với mảng cây xanh, cây cảnh, hoa trồng theo mùa. Sử dụng bãi đất trống làm khu vui chơi đưa vào sử dụng có hiệu quả nguồn quỹ đất, phát triển hệ thống sinh thái đa dạng bảo đảm tính bền vững của dự án phù hợp xu thế phù hợp chính sách quốc gia về ứng phó với biến đổi khí hậu.

Sử dụng những tri thức, khả năng kinh nghiệm về quy hoạch, kiến trúc và quản lý mang phong cách kinh doanh doanh mới, hiện đại để tạo ra được những công trình có giá trị mang tính hiện đại kết hợp, phong cách riêng thu hút được nguồn du khách, hoạch định được định hướng hoạt động kết nối các địa phương ngoài tỉnh, quốc tế. Tạo ra công trình mang biểu tượng đặc trưng của địa phương, một Khu du lịch nghỉ dưỡng sinh thái xanh sạch đẹp, và là công trình mang tính điển hình trong định hướng có đầy đủ các tiện nghi, phục vụ tốt nhu cầu ngày càng cao của du khách trong và ngoài nước về chất lượng cũng như số lượng phục vụ nhằm thu hút khách du lịch đến với tỉnh Lào Cai nói chung và khu du lịch nói riêng.

Kết gắn, liên kết và thúc đẩy sự phát triển Du lịch đối với những địa danh và thế mạnh của tỉnh nhà đồng thời tạo cơ sở hạ tầng phát triển ngành du lịch đối với địa phương. Góp phần đóng góp nguồn ngân sách, tạo việc làm ổn định và lâu dài cho một số lao động trong vùng, thúc đẩy thay đổi bộ mặt kinh tế xã hội tại địa phương, xây dựng nơi đây trở thành một điểm du lịch với mục tiêu khai thác những giá trị cảnh quan hiện có, cung cấp các dịch vụ đem lại trải nghiệm thú vị cho du khách trong và ngoài tỉnh, du khách nước ngoài, thu hút các nguồn vốn đầu tư, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế xã hội của thị xã Sa Pa.

Hiểu rõ lợi thế về vị trí đầu tư, sự thiếu hụt cơ sở du lich sinh thái có chất lượng cao cùng những chính sách ưu đãi của Chính phủ trong việc phát triển du lịch thị xã Sa Pa nói riêng và du lịch cả nước nói chung, Ban quản lý di tích huyện Sa Pa rất mong muốn được triển khai dự án “Khu du lịch nghỉ dưỡng Thiên Phúc gắn với tham quan danh thắng quốc gia động Tả Phìn..” tại xã Tả Phìn, thị xã Sa Pa, tỉnh Lào Cai.

VỊ TRÍ DỰ ÁN KHU DU LỊCH SINH THÁI

II.1.  Mô tả địa điểm 

I.1.1. Đặc điểm hiện trạng địa điểm xây dựng

II.1.1.1. Vị trí khu vực xây dựng

Khu vực nghiên cứu lập dự án đầu tư nằm tại xã Tả Phìn, thị xã Sa Pa- tỉnh Lào Cai.

 

Hình 10: Vị trí khu vực xây dựng

Quy mô dự án: 42.140,38 m²

Có các giới hạn như bản vẽ đính kèm.

II.1.1.2. Điều kiện tự nhiên

a. Địa hình

Khu vực nghiên cứu là vùng đất có địa hình cácxtơ (núi đá vôi), có nhiều núi cao nhấp nhô, nằm gối kề nhau chạy theo hướng tây bắc – đông nam, những khe vực, suối, sông làm cho địa hình trở nên đa dạng.

Núi đá vôi ở khu vực có độ cao trung bình từ 610 - 655m so với mặt nước biển, trong đó có đỉnh đá gốc nằm ở phía đông nam dự án là ngọn cao nhất. Có nhiều núi, đồi cao nhấp nhô, nằm gối kề nhau chạy theo hướng tây bắc – đông nam, xen giữa là những khe vực, suối, Các cao nguyên và bồn địa (đồng bằng giữa núi) làm nên yếu tố địa hình mang tính đặc thù của dự án.

b. Khí hậu

Khí hậu Lào Cai mang tính chất nhiệt đới rõ rệt, nhiệt độ trung bình năm khoảng 21⁰C, lượng mưa trung bình năm từ 1200-1600mm.

Khí hậu chia làm hai mùa rõ rệt: mùa đông lạnh, khô, kéo dài từ tháng 10 đến tháng 3 năm sau, độ ẩm không khí thấp (75-76%); mùa hạ nóng ẩm, kéo dài từ tháng 4 đến tháng 9, mưa nhiều lượng mưa chiếm tới 90% lượng mưa của cả năm.

Đặc điểm khí hậu: Do nằm ở vùng cao nguyên có độ cao lớn, lại có địa hình cánh cung mở đón hướng gió, nên nơi đây là nơi tiếp nhận sớm và chịu ảnh hưởng sâu sắc của gió mùa đông bắc, gió thổi từ Lào sang, ở đây có yếu tố khí hậu nhiệt đới. Khí hậu ở đây rất mát mẻ, nhiệt độ trung bình từ 18^oC đến 23^oC, nhiệt độ chênh lệch giữa ngày và đêm 8^oC; độ ẩm trung bình 85% và là nơi có lượng bốc hơi thấp nhất tỉnh, trung bình 572 mm/năm. Khu vực có lượng mưa khá dồi dào, số ngày mưa trung bình 186 ngày/năm, lượng mưa trung bình năm từ 1400÷1500 mm và là huyện có số ngày mưa phùn cao nhất tỉnh, trung bình 50 ngày một năm. Đây còn là vùng chịu ảnh hưởng của một số cơn bão và gió mùa đông bắc nên mùa khô khá lạnh và thường xuyên bị sương muối, số ngày có sương muối trung bình là 5 ngày/năm. Đặc biệt, ở đây không bị ảnh hưởng sương mù khu vực cao nguyên Sa Pa.

c. Thủy văn

Mùa lũ thường diễn ra từ tháng 6 đến tháng 10 trong năm nhưng diễn ra sớm hơn ở các nhánh thượng lưu và muộn hơn ở hạ lưu. Có đến 65 - 80% tổng lượng dòng chảy trong năm tập trung trong mùa lũ này.

Do địa hình chủ yếu là núi đá và thung lũng có độ dốc lớn, nên nước mặt ở đây rất hạn chế. Khu vực nghiên cứu có suối chảy qua với độ dốc lớn và trắc diện hẹp nên có nhiều thuận lợi để phát triển thủy điện vừa và nhỏ. Trong dự án có 1 suối chạy xuyên suốt dự án. Hiện suối này đang được tích nước tạo thành các hồ cảnh quan phục vụ cho hoạt động thủy điện

d. Hệ sinh thái

Sa Pa có diện tích rừng đặc dụng 2.338,112 ha; rừng phòng hộ 27.690,867 ha; rừng sản xuất 23.052,472 ha. Độ che phủ của rừng 47% tổng diện tích tự nhiên. Có khoảng 456 loài thực vật thuộc 4 ngành với các loại gỗ quý phân bố trên toàn địa bàn như pơ mu, bách xanh, thông, trò chỉ, nghiến... Có 48 loài động vật hoang dã thuộc 19 họ của 8 bộ với các loài động vật như gấu, hổ, hoẵng, lợn rừng…

I.1.1.1. Địa chất công trình

Nhờ các vận động địa chất và địa lý, đã tạo nên hai dạng thổ nhưỡng cơ bản sau:

- Đất feralit đỏ nâu phát triển trên nền phong hoá từ đá vôi (đá mẹ) tức là đồi núi, cao nguyên. Đây là loại đất tốt, có nhiều mùn, thích hợp cho các loại cây trồng khô, đặc biệt là các loại cây trồng công nghiệp như chè, cà phê… và những phiêng bãi, những đồi trọc rộng có độ dốc ít, đó là những cánh đồng cỏ màu mỡ, rất thuận lợi cho việc phát triển, chăn nuôi gia súc lớn.

- Đất phù sa cổ, phân bố dọc các thung lũng, các bồn địa giữa núi hoặc các vạt nhỏ ven chân núi. Đất này tầng dày, thuận lợi về thuỷ lợi để canh tác lúa nước và cây trồng thực phẩm.

- Trên vách đá là các đá có cường độ lớn.

II.1.1.3. Hiện trạng hạ tầng kỹ thuật

Căn cứ theo tài liệu khảo sát địa hình, phần lớn diện tích khu vực hiện đang là đất lâm nghiệp, trồng rừng sản xuất.

Hệ thống giao thông đang được xây dựng, hiện tuyến đường đi vào dự án đã thi công khối lượng với mặt cắt đường b = 8m.

Ngoài ra các hệ thống hạ tầng khác về cấp thoát nước hiện chưa được xây dựng trong phạm vi nghiên cứu của dự án.

II.1.1.4. Giải phóng mặt bằng

Thực tế hiện nay, toàn bộ diện tích đất trên là đất nông nghiệp và một số đất rừng sản xuất doanh nghiệp được giao.

I.1. Phân tích địa điểm xây dựng dự án

I.1.1. Hiện trạng hạ tầng xã hội.

Hiện tại trong ranh giới lập quy hoạch khu dân cư xã Tả Phìn không có các công trình hạ tầng xã hội.

I.1.1.  Hiện trạng hạ tầng kỹ thuật 

a. Hiện trạng giao thông:

+ Đường vào dự án đang được xây dựng

b. Hiện trạng san nền, thoát nước mặt:

+ Nước mặt hiện trạng chảy tràn tự do và thu về các khe tụ thủy chính trong khu vực và thoát ra suối sập (dòng suối chính chảy qua điểm du lịch).

c. Hiện trạng cấp nước, nguồn nước:

+ Nguồn thứ hai được dẫn từ nguồn nước ngầm trong khu vực về hệ thống xử lý nước sạch đạt tiêu chuẩn sau đó cấp cho các vị trí trong điểm du lịch.

d. Hiện trạng cấp điện:

+ Nguồn điện phục vụ dự án được đấu nối vào đường điện quốc gia đường điện 35KVA .

II.2. Nhận xét địa điểm xây dựng dự án

- Địa điểm này đảm bảo các điều kiện cơ bản cho việc xây dựng dự án mới, ít tốn kém và không ảnh hưởng đến đời sống xã hội trong vùng, phù hợp với đặc điểm về quy hoạch và kế hoạch phát triển du lịch.

- Điều kiện kinh tế xã hội bảo đảm phù hợp cho công việc sản xuất, kinh doanh, giao dịch, tiếp cận thị trường.

- Tuy nhiên do mới bắt đầu hình thành nên hạ tầng cơ sở chưa thể hoàn chỉnh ngay khi bắt đầu thực hiện Dự án.

II.3.  Hiện trạng sử dụng đất

I.1.1. Thuận lợi

- Vị trí, đặc điểm tự nhiên:

Khu du lịch quốc gia Sa Pa có điều kiện khí hậu lý tưởng với nền nhiệt độ trung bình thấp hơn so với các tỉnh lân cận và tiểu vùng du lịch Tây Bắc để phát triển du lịch nghỉ dưỡng.

Khu du lịch quốc gia Sa Pa với địa hình núi đá, có cảnh quan thiên nhiên đẹp là một trong những nguồn tài nguyên du lịch cần được gìn giữ, phát huy.

Khu du lịch quốc gia Sa Pa Sa Pa có quỹ đất thích hợp để phát triển các dự án du lịch có quy mô lớn tương xứng với vai trò của khu du lịch quốc gia, đồng thời là điều kiện hấp dẫn để thu hút các nhà đầu tư.

- Hiện trạng:

Hạ tầng xã hội: Khu vực lập quy hoạch quy hoạch không có công trình công cộng và một số hộ dân sinh sống dọc theo trục đường. Quy mô các công trình còn nhỏ, chất lượng kém, cốt xây dựng không đồng bộ, chỉ giới xây dựng chưa được định hướng và quản lý chặt chẽ.

Hạ tầng kỹ thuật: Khu vực lập quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 đã có quy hoạch chung của UBND tỉnh Lào Cai là điều kiện thuận lợi để định hướng đấu nối hạ tầng kỹ thuật (giao thông, cấp điện, cấp nước, thoát nước mặt...).

I.1.1. Khó khăn.

Địa hình phức tạp, chia cắt mạnh (thậm chí trong cả khu vực đã được xác định là trung tâm du lịch trọng điểm) đã ảnh hưởng lớn đến khả năng khai thác đất sản xuất nông nghiệp ở quy mô tập trung, đến phát triển giao thông và xây dựng cơ sở hạ tầng. Để phát triển đòi hỏi phải có đầu tư đáng kể về tiền của và công sức và cần cần xem xét phân bố các khu chức năng phù hợp với điều kiện địa hình.

Các công trình hạ tầng xã hội chưa được xây dựng, hạ tầng kỹ thuật đối nội trong khu vực nghiên cứu chưa có, cần phải xây dựng mới, chi phí cao.

II.4.  Phương án đền bù giải phóng mặt bằng

Tổng quỹ đất đầu tư xây dựng dự án là 42.140,38 m² tại xã Tả Phìn, thị xã Sa Pa, tỉnh Lào Cai chủ đầu tư trực tiếp quản lý sử dụng được các cấp chính quyền bàn giao mặt bằng thuê đất.

Chính sách bồi thường - Mô tả hiện trạng khu đất

Đất dự án chủ yếu là đất do nhà nước quản lý cho thuê trồng rừng, một phần nhỏ là đất trồng cây lâu năm do người dân thuê đất có thời hạn sử dụng vào mục đích trồng cây và một phần đất nông nghiệp. Khi đầu tư xây dựng dự án theo quy hoạch được phê duyệt, Chủ đầu tư sẽ tiến hành thương lượng thỏa thuận phù hợp với các hộ dân có số cây hiện trạng cần sử dụng làm cảnh quan KDL và theo quy định của pháp luật và cơ chế chính sách của UBND tỉnh Lào Cai, các phần đất không xây dựng công trình sẽ tiến hành chăm sóc, trồng mới để bảo tồn cây rừng, phát triển và nâng cao giá trị sinh thái của Dự án.

II.5.  Nhận xét chung về hiện trạng 

- Địa điểm này đảm bảo các điều kiện cơ bản cho việc xây dựng dự án Khu du lịch nghỉ dưỡng sinh thái, ít tốn kém và không ảnh hưởng đến đời sống xã hội trong vùng, phù hợp với đặc điểm về quy hoạch và kế hoạch phát triển du lịch của địa phương.

- Điều kiện kinh tế xã hội bảo đảm phù hợp cho công việc đầu tư du lịch, tiếp cận thị trường. Tuy nhiên do mới bắt đầu hình thành nên hạ tầng cơ sở chưa thể hoàn chỉnh ngay khi bắt đầu thực hiện Dự án. Các điều kiện tự nhiên, địa hình, khí hậu thuận lợi cho phát triển du lịch. Đây là vùng có nhiều tiềm năng để phát triển du lịch, thu hút được du khách trong nước và quốc tế. Là một điểm đến du lịch thu hút du khách trong nước và quốc tế trong tương lai.

- Dự án đầu tư xây dựng Khu du lịch nằm trong khu vực quy hoạch. Với tầm quan trọng to lớn về vị trí chức năng cùng với hiện trạng thực tế đất đai chưa được khai thác đúng mức, thì việc phát triển một Khu du lịch với các tiêu chuẩn phù hợp với nhu cầu trước mắt và lâu dài.

- Ưu điểm của khu đất:

+ Nằm trong khu vực trọng điểm đầu tư phát triển của khu phức hợp du lịch của tỉnh Lào Cai, vì vậy sẽ tạo nhiều cơ hội để phát triển kinh tế của thị xã Sa Pa và cả tỉnh Lào Cai.

+ Có sự đảm bảo nguồn khách du lịch cho dự án khi số lượng khách du lịch trong nước và quốc tế đến tham quan ngày càng tăng.

+ Không nằm trong khu vực có hiện tượng sạt lở. Không nằm trong phạm vi môi trường có nguy cơ ô nhiễm.

+ Khu vực thiết kế chủ yếu là đất rừng trồng giá trị kinh tế không cao, có thể chuyển đổi chức năng sử dụng, cải tạo để khai thác sử dụng cho xây dựng du lịch.

+ Có khả năng đầu tư thuận lợi khi xây dựng .

- Nhược điểm của khu đất

Khu vực nghiên cứu có địa hình và hệ sinh thái đa dạng, do đó cần được nghiên cứu kỹ khi chọn vị trí xây dựng các công trình và các cao độ để cân bằng đào đắp, sao cho hợp lý nhất về mặt kinh tế, tính thẩm mỹ và về mặt môi trường sinh thái.

Dự án đầu tư xây dựng dự án nằm trong khu vực quy hoạch khu du lịch nhằm phát triển dịch vụ du lịch sinh thái vườn và liên kết các KDL phụ cận .... Với tầm quan trọng to lớn về vị trí chức năng cùng với hiện trạng thực tế đất đai chưa được khai thác đúng mức, thì việc phát triển một khu du lịch với các tiêu chuẩn phù hợp với nhu cầu trước mắt và lâu dài của người dân tại địa phương và đón du khách du lịch là tất yếu và cần thiết.  

Đánh giá chung: Nhìn chung xã Tả Phìn, thị xã Sa Pa hiện tại cơ sở vật chất và hạ tầng kỹ thuật cơ bản đã có hệ thống ở mức độ thấp đường xá cần nâng cấp, hiện nay các dịch vụ du lịch còn manh nha, đơn điệu, sản phẩm du lịch chưa đa dạng, nghiệp vụ du lịch hầu như chưa đáp ứng với nhu cầu của khách hàng, vì vậy nhà đầu tư cần xây dựng dự án nhiều loại hình hoạt động bổ trợ lẫn nhau trong đó tập trung xây dựng một số công trình, các dịch vụ du lịch mang tính truyền thống với đa dạng sản phẩm là một nhu cầu cấp bách và cần thiết. Việc nhà đầu tư tiến hành thủ tục đầu tư dự án này là rất phù hợp với nhu cầu phát triển của du lịch của địa phương. 

Xem them dự an khu du lich sinh thái