Các phương pháp thẩm định giá nhà đất đơn giản chính xác

Sự bùng nổ của ngành công nghiệp bất động sản và sự cải thiện của thị trường bất động sản là một nhu cầu cấp thiết để làm tốt kết quả thẩm định giá nhà đất. Mục đích thẩm định giá nhà đất chủ yếu là để thẩm định giá cả công bằng và hợp lý hoặc quy mô giá trị cho các giao dịch thị trường bất động sản và các hoạt động kinh tế bất động sản khác.

1.    Tổng quan

Hiện nay, thẩm định giá nhà đất chủ yếu phục vụ các mục đích sau:

2. Có ba cách để đánh giá thẩm định nhà đất:

2.1. So sánh về các ví dụ giao dịch thị trường gần đây của bất động sản tương tự (cả luật thị trường).

Công thức cơ bản của nó là: P = Pc×T×M×R, trong đó

P: Giá bất động sản đang chờ ước tính;

Pc: Giá phiên bản tương tự;

T: Điều chỉnh tình hình giao dịch;

M: Điều chỉnh điều kiện thị trường;

R: Điều chỉnh tình trạng bất động sản;

2.2. Dựa trên lợi nhuận kỳ vọng của bất động sản đang chờ thẩm định.

Công thức cơ bản của nó là: P = A / Y

P: Giá bất động sản đang chờ ước tính;

A: Thu nhập ròng;

Y: Tỷ lệ P = A [1- (1 / (1+Y) n)] / Y (thu nhập ròng không thay đổi, năm sử dụng n năm);

2.3. Bằng cách xác định chi phí cần thiết để thiết lập lại hoặc cập nhật bất động sản đang chờ định giá (cả phương pháp chi phí).

Công thức cơ bản của nó là: giá trị bất động sản = giá mua lại – chiết khấu. Những công thức này chỉ là công thức cơ bản nhất, ứng dụng cụ thể sẽ có rất nhiều công thức và thành phần bước. Do đó hình thành ba phương pháp cơ bản của thẩm định giá bất động sản. Các phương pháp thẩm định giá khác, chẳng hạn như luật thặng dư, phương pháp định giá tuyến đường, luật xu hướng dài hạn, phương pháp chấm điểm, phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất cơ sở, v.v. là sự phái sinh của ba phương pháp này. Mỗi phương pháp thẩm định giá có một sự phù hợp và hạn chế cụ thể và có thể được lựa chọn đồng thời hai hoặc nhiều phương pháp để xác minh nếu cần thiết.

3. Các yêu cầu thẩm định giá đất:

- Trường hợp có điều kiện lựa chọn phương pháp so sánh thị trường để định giá thì phải lấy phương pháp so sánh thị trường làm phương pháp thẩm định giá chính;

- Thẩm dịnh giá bất động sản có lợi nhuận nên được sử dụng như một trong những phương pháp định giá;

- Thẩm định giá bất động sản có tiềm năng đầu tư phát triển hoặc tái phát triển nên chọn phương pháp phát triển giả định làm một trong những phương pháp thẩm định giá;

- Trong trường hợp không có cơ sở thị trường hoặc cơ sở thị trường không đầy đủ và không nên sử dụng phương pháp so sánh thị trường, phương pháp thu nhập, phương pháp phát triển giả định để định giá. Theo các quy định này, bài viết này dự định thảo luận về việc lựa chọn phương pháp định giá của nó về một số phân tích mục đích định giá bất động sản phổ biến.

4. Thẩm định quyền sử dụng đất cho mục đích gì?

Có ba cách để chuyển nhượng quyền sử dụng đất: chuyển nhượng theo thỏa thuận, chuyển nhượng đấu thầu và chuyển nhượng đấu giá.

Việc đánh giá giá thầu và chuyển nhượng đấu giá phải là giá khởi điểm của đấu thầu và đấu giá, giá khách quan và hợp lý phải được xác định trên nguyên tắc tiêu chí giá trị thị trường mở. Kết quả định giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất không được thấp hơn mức giá tối thiểu theo quy định của Nhà nước, thường không thấp hơn giá thông thường tương ứng với mức độ hoàn thiện cơ sở hạ tầng, mức độ san lấp mặt bằng của đất.

Nội dung chính của phát triển bất động sản bao gồm phát triển đất đai, phát triển bất động sản và phát triển bất động sản toàn diện.

4.1. Thẩm định giá đất nhà ở

- Thẩm định giá đất nhà ở mới

Đối với đất nhà ở mới hoặc xây dựng, vì thiếu lợi nhuận, không nên sử dụng phương pháp thu nhập. Khi đánh giá, bởi vì thông tin kinh tế kỹ thuật xây dựng đầy đủ, có thể sử dụng phương pháp chi phí đầu tiên để thực hiện định giá tổng thể, sau đó thu thập nhiều trường hợp giá đất tương tự, giao dịch trong thời gian gần đây tương tự như giá thị trường bất động sản nhà ở mới xây dựng, tình hình giao dịch trường hợp so sánh, ngày giao dịch, yếu tố khu vực, điều chỉnh các yếu tố cá nhân, để đạt được giá so sánh của nó, giá chi phí và giá tương ứng cho trọng lượng khác nhau, tổng hợp để đạt được giá cuối cùng. Trong các khu vực có điều kiện thị trường tốt hơn, nên dựa trên tỷ lệ chính xác.

- Thẩm định giá đất nhà ở cũ đối với đất cư trú cũ: không nên sử dụng phương pháp thu nhập.

Khi đánh giá, phương pháp chi phí có sẵn (giả sử chi phí xây dựng bình thường và lợi nhuận cần thiết để xây dựng lại các tòa nhà mới giống hệt với các tòa nhà cũ hoặc có lợi ích tương đương tại thời điểm định giá) là giới hạn trên của giá bất động sản nhà ở cũ. Ở những nơi có giao dịch bất động sản dân cư cũ đang hoạt động, dễ dàng để có được các trường hợp so sánh, cũng có thể được sử dụng phương pháp so sánh thị trường. Bởi vì bất động sản nhà ở cũ tồn tại mất giá trị, đặc biệt là các yếu tố xã hội như nâng cao tiêu chuẩn thiết kế xây dựng, nâng cấp vật liệu xây dựng, cập nhật khái niệm tiêu dùng của người dân và các yếu tố khác gây ra tổn thất, ảnh hưởng lớn đến giá bất động sản, do đó, định giá cuối cùng của nó nên dựa trên giá chi phí.

- Thẩm định giá đất thương mại

Giá trị của đất thương mại thường được phản ánh trong khả năng của nó để có được lợi nhuận, thường sử dụng phương pháp giảm thu nhập trong đánh giá. Thu nhập từ bất động sản (tức là cho thuê bất động sản) bao gồm 8 chi phí: khấu hao, bảo trì, quản lý, lãi suất, thuế, phí bảo hiểm, cho thuê đất, lợi nhuận.

- Thẩm định giá đất công nghiệp

Các nhà máy trong khu công nghiệp thường thiếu các trường hợp giao dịch tương đương, không có điều kiện để áp dụng phương pháp thẩm định giá so sánh thị trường, nói chung có thể sử dụng phương pháp chi phí, việc xác định giá có thể được thực hiện thông qua hai cách chính: một là giá ngân sách tham khảo, thứ hai là sử dụng bảng giá thiết lập lại nhà sản xuất tiêu chuẩn, theo nhịp, khoảng cách cột, chiều cao, v.v. để sửa đổi, hệ số điều chỉnh được rút ra từ kinh nghiệm. Trong một số khu vực công nghiệp mới nổi, có nhiều nhà máy tiêu chuẩn hơn, nhiều trường hợp cho thuê và bán của họ, có thể được đánh giá bằng phương pháp so sánh và phương pháp chi phí.

Đối với đất khu công nghiệp, nếu có thể loại bỏ lợi nhuận bất động sản từ tổng thu nhập của doanh nghiệp, cũng có thể được định giá bằng phương pháp thu nhập, nhưng loại thoái vốn này có một số khó khăn, đặc biệt là nhà máy và thiết bị tương ứng của lợi nhuận rất khó để phân biệt chính xác.

5. Kết luận

Bài viết này chỉ đơn giản là phân tích và so sánh sự lựa chọn của một số phương pháp thẩm định giá đất phổ biến. Tuy nhiên, việc lựa chọn phương pháp thẩm định giá đất cũng phải chịu nhiều yếu tố như mức độ sẵn có của các yếu tố khách quan khác nhau, kỹ năng của người đánh giá và khả năng hoạt động của phương pháp định giá. Người thẩm định giá nên được hướng dẫn bởi lý thuyết và phương pháp thẩm định giá khoa học, can đảm để thực hành, tích lũy kinh nghiệm và không ngừng nâng cao trình độ kinh doanh.

Xem thêm báo cáo kết quả thẩm định nhà đất do Công ty Minh Phương thực hiện: Báo cáo kết quả thẩm định giá nhà đất ở 

Liên hệ nhận báo giá tốt nhất: 0903.649.782 (Mr. Thanh)