Báo cáo đề xuất cấp giấy phép môi trường khu biệt thự cao cấp và nhà ở

Tên chủ cơ sở: Công ty TNHH .........

Địa chỉ văn phòng: ....xã Cửu Cao, huyện Văn Giang, tỉnh Hưng Yên

Người đại diện theo pháp luật của chủ cơ sở: Đại diện:........  Chức vụ: Giám đốc.

Điện thoại: .....;

Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp Công ty trách nhiệm hữu hạn một thành viên – mã số doanh nghiệp : ..... do Sở Kế hoạch và Đầu tư tỉnh Hưng Yên cấp. Đăng ký lần đầu: ngày 03 tháng 10 năm 2005 và đăng ký thay đổi lần thứ 3: ngày 25 tháng 07 năm 2022.

2.Tên dự án đầu tư

Khu biệt thự cao cấp và nhà ở

2.1.Địa điểm thực hiện dự án đầu tư

Địa điểm: Khu biệt thự cao cấp và nhà ở, xã Cửu Cao, huyện Văn Giang, tỉnh Hưng Yên.

Khu có các mặt tiếp giáp như sau:

+ Phía Đông Bắc giáp ao của người dân

+ Phía Đông Nam và Tây Nam tiếp giáp khu đất dịch vụ của xã Cửu Cao

+ Phía Tây Bắc giáp khu dân cư và gần ngay tuyến đường tỉnh 179 Hà Nội đến thị trấn Văn Giang, huyện Văn Giang.

Sơ đồ vị trí của dự án như trong Hình 1 dưới đây:

Hình 1. Sơ đồ vị trí khu đất của dự án

* Văn bản thẩm định thiết kế xây dựng, các loại giấy phép có liên quan đến môi trường, phê duyệt dự án

Các văn bản liên quan đến phê duyệt dự án

Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp Công ty Trách nhiệm hữu hạn một thành viên – mã số doanh nghiệp: ... do Sở Kế hoạch và Đầu tư tỉnh Hưng Yên cấp. Đăng ký lần đầu: ngày 03 tháng 10 năm 2005 và đăng ký thay đổi lần thứ 3: ngày 25 tháng 07 năm 2022.

Quyết định số 990/QĐ-UBND ngày 26/04/2006 của UBND tỉnh Hưng Yên về việc giao đất tại xã Cửu Cao, huyện Văn Giang do Công ty TNHH.... thuê để xây dựng khách sạn và biệt thự cao cấp.

Giấy chứng nhận đầu tư số ..... do Ủy ban nhân dân tỉnh Hưng Yên cấp. Chứng nhận lần đầu ngày 11/9/2012 (Chuyển đổi từ Quyết định số 4120/QĐ-UBND ngày 08/11/2005 của UBND tỉnh).

Thông báo số 21/TB-UBND ngày 17/1/2012 của UBND tỉnh Hưng Yên về việc điều chỉnh mục tiêu dự án đầu tư của Công ty TNHH ..... trên địa bàn xã Cửu Cao, huyện Văn Giang.

Quyết định số 1028/QĐ-UBND ngày 02/06/2015 của UBND tỉnh Hưng Yên về việc điều chỉnh diện tích, kích thước khu đất và chuyển mục đích sử dụng đất, chuyển hình thức sử dụng đất cho Công ty TNHH ..... tại xã Cửu Cao, huyện Văn Giang để thực hiện Dự án đầu tư Khu biệt thự cao cấp và nhà ở.

Quyết định số ..../QĐ-UBND ngày 04/06/2018 của UBND tỉnh Hưng Yên về việc điều chỉnh diện tích, cơ cấu sử dụng đất giao cho Công ty TNHH.... tại xã Cửu Cao, huyện Văn Giang.

Các văn bản liên quan đến thẩm định thiết kế xây dựng

Văn bản số 118/SXD-QLXD ngày 20/05/2021 của Sở Xây dựng tỉnh Hưng Yên về việc thông báo kết quả thẩm định thiết kế xây dựng triển khai sau thiết kế cơ sở.

Quyết định phê duyệt kết quả thẩm định báo cáo ĐTM; các giấy phép môi trường thành phần

Quyết định số 352/QĐ-STNMT ngày 22/9/2015 của Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Hưng Yên về việc phê duyệt Báo cáo đánh giá tác động môi trường của Dự án đầu tư “Khu biệt thự cao cấp và nhà ở”.

Văn bản số 242/STNMT-QLMT ngày 24/02/2022 của Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Hưng Yên về việc hướng dẫn thực hiện thủ tục môi trường của Công ty TNHH ...

Loại hình sản xuất, kinh doanh, dịch vụ của dự án: xây dựng khu biệt thự cao cấp, nhà ở liền kề, chung cư cao tầng hỗn hợp đa năng để bán và kinh doanh.

*Quy mô của dự án phân loại theo khoản 1 Điều 25 Nghị định số 08/2022/NĐ-CP:

Quy mô theo tiêu chí quy định của pháp luật về đầu tư công: theo Khoản 1 Điều 9 của Luật Đầu tư công và Phụ lục 1 kèm theo Nghị định số 40/2020/NĐ-CP ngày 06/4/2020 của Thủ tướng Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đầu tư công thì dự án “Đầu tư Khu biệt thự cao cấp và nhà ở” thuộc dự án nhóm B.

- Quy mô diện tích sử dụng đất: quy mô nhỏ.

Yếu tố nhạy cảm về môi trường theo quy định tại khoản 1 Điều 25 Nghị định 08/2022/NĐ-CP và được sửa đổi tại Nghị định số 05/2025/NĐ-CP: không có các yếu tố nhạy cảm theo quy định.

*Phân nhóm đầu tư quy định tại khoản 2 Điều 28 Luật Bảo vệ môi trường:

Dự án có tiêu chí về môi trường như dự án nhóm II theo quy định tại Mục I.3, Phụ lục IV kèm theo Nghị định số 08/2022/NĐ-CP ngày 10/1/2022 của Chính phủ, được sửa đổi tại Nghị định số 05/2025/NĐ-CP ngày 06/1/2025 của Chính phủ (Dự án thuộc dự án nhóm II theo Luật Đầu tư công nhưng không có yếu tố nhạy cảm về môi trường được quy định tại khoản 6 Điều 1 Nghị định số 05/2025/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 08/2022/NĐ- CP).

Như vậy, theo Khoản 1 Điều 39 Luật Bảo vệ môi trường 2020, cơ sở chuẩn bị đi vào hoạt động thuộc dự án đầu tư nhóm II có phát sinh nước thải và đã được Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Hưng Yên phê duyệt kết quả thẩm định báo cáo đánh giá tác động môi trường. Ngoài ra, theo Điểm a, Khoản 3 Điều 41 Luật Bảo vệ môi trường, Chủ dự án lập hồ sơ đề xuất cấp giấy phép môi trường và Sở Nông nghiệp và Môi trường tỉnh Hưng Yên là cơ quan thẩm định. Mẫu Báo cáo đề xuất cấp Giấy phép môi trường tuân thủ theo Phụ lục VIII (Dự án đầu tư đã có quyết định phê duyệt kết quả thẩm định báo cáo đánh giá tác động môi trường trước khi đi vào vận hành thử nghiệm) kèm theo Nghị định số 08/2022/NĐ-CP ngày 10/01/2022 của Chính phủ, được sửa đổi tại Nghị định số 05/2025/NĐ-CP ngày 06/1/2025 của Chính phủ.

Các hạng mục đã triển khai và chưa triển khai theo Báo cáo đánh giá tác động môi trường đã được phê duyệt:

Bảng 1: Các hạng mục công trình không triển khai, đã triển khai và dự kiến triển khai tại Khu biệt thự cao cấp và nhà ở

Dự án Khu biệt thự cao cấp và nhà ở có quy mô diện tích ban đầu và được phê duyệt trong Báo cáo đánh giá tác động môi trường (ĐTM) là 24.646 m², phù hợp với Quyết định số 1028/QĐ-UBND ngày 02/6/2015 của UBND tỉnh Hưng Yên về việc điều chỉnh diện tích, kích thước khu đất và chuyển mục đích sử dụng đất, chuyển hình thức sử dụng đất cho Công ty TNHH ... tại xã Cửu Cao, huyện Văn Giang để thực hiện dự án đầu tư Khu biệt thự cao cấp và nhà ở. Theo Báo cáo ĐTM được phê duyệt thì cơ cấu sử dụng đất gồm: Đất dịch vụ hỗn hợp và chung cư cao tầng diện tích 2.320 m²; Đất xây dựng nhà ở, biệt thự diện tích 13.431,22 m²; Đất đường giao thông, cây xanh, vỉa hè, sân bãi diện tích 8.894,78 m². Như vậy, tổng diện tích đất ở các khu nhà cao tầng, khu nhà ở thấp tầng (liền kề, biệt thự) là 15.751,22 m².

Tuy nhiên, các năm sau đó, Chủ dự án đã có sự điều chỉnh và thực hiện các thủ tục liên quan đến điều chỉnh quy mô diện tích đất của dự án. Năm 2018, dự án đã được điều chỉnh diện tích theo Quyết định số 1258/QĐ-UBND ngày 04/6/2018 của UBND tỉnh Hưng Yên về việc điều chỉnh diện tích, cơ cấu sử dụng đất giao cho Công ty TNHH Lạc Viên Cửu Cao tại xã Cửu Cao, huyện Văn Giang để thực hiện dự án đầu tư Khu biệt thự cao cấp và nhà ở. Cơ cấu sử dụng đất hiện nay như sau:

Bảng 2: Tổng hợp cơ cấu sử dụng đất hiện nay của dự án

Từ bảng tổng hợp cơ cấu sử dụng đất nêu trên cho thấy tổng diện tích đất của dự án là 25.084,57 m², trong đó về đất ở các khu nhà cao tầng (khu chung cư) và khu nhà ở thấp tầng (biệt thự, liền kề) là 16.668,19 m²; đất cây xanh, giao thông, công trình năng lượng là 8.416,38 m².

Như vậy, có thể thấy, diện tích đất ở cơ bản không thay đổi so với cơ cấu sử dụng đất đã được phê duyệt trong báo cáo ĐTM tuy nhiên đất cây xanh, giao thông, công trình năng lượng có tăng so với ĐTM, tuy nhiên, đối với diện tích đất tăng thêm này chỉ là các công trình công cộng trong Khu và không phát sinh thêm nước thải làm gia tăng tổng lượng nước thải so với báo cáo ĐTM đã được phê duyệt. Có thể thấy, trong quá trình triển khai thực hiện, dự án có tăng quy mô về diện tích đất nhưng không làm gia tăng tác động xấu tới môi trường. Việc tăng quy mô này đã được UBND tỉnh giao đất theo quyết định số 1258 nêu trên.

Đối với cơ cấu sử dụng đất của từng loại hình đất ở và đất ở hỗn hợp cũng như số lượng các căn hộ theo từng loại đất có thay đổi với ĐTM. Báo cáo đã so sánh và có đánh giá chi tiết tại mục 3.8, Chương III dưới đây. Nhìn chung, kết quả đánh giá cho thấy, với cơ cấu thay đổi này, lượng nước thải phát sinh khi triển khai thực tế dự án không nhiều hơn lượng nước thải được tính toán trong báo cáo ĐTM đã được phê duyệt.

3.2. Sản phẩm chính

Dự án thuộc loại hình công trình hạ tầng kỹ thuật về nhà ở, dịch vụ thương mại. Các sản phẩm của dự án như sau:

• Xây dựng khu biệt thự, nhà liền kề trên diện tích đất 14.348,19 m².

Trong đó:

+ 21 biệt thự song lập trên tổng diện tích đất là 4.481,94 m²_; mỗi căn có kết cấu 3,5 tầng, trên diện tích đất từ 180 m² đến 255 m²/biệt thự. Tổng số căn hộ trong khu biệt thự song lập là 21 căn, ước tính bình quân 06 người/căn; tổng số người sống trong khu biệt thự song lập theo tính toán là 126 người.

+ 86 nhà liền kề thương mại, tầng trệt để kinh doanh bán hàng trên tổng diện tích đất là 9.866,25 m²; mỗi căn có kết cấu 4,5 tầng, trên diện tích đất bình quân từ 85-165 m²/căn. Tổng số căn hộ trong khu nhà ở liền kề là 86 căn, ước tính bình quân 04 người/căn. Tổng số người sống trong khu nhà ở liền kề theo tính toán khoảng 344 người.

• Xây dựng khu dịch vụ thương mại, căn hộ để bán và cho thuê trên diện tích 2.320 m², chiều cao 21 tầng, mỗi tầng có diện tích sàn khoảng 1.160 m².
• Xây dựng bể bơi với khối tích khoảng 130 m³ nước.

Về kiến trúc:

Mặt bằng: từ tầng 1 đến tầng 2 dùng để kinh doanh các dịch vụ siêu thị, giới thiệu, trưng bày sản phẩm. Từ tầng 3-21 xây dựng căn hộ để bán. Cụ thể như sau:

+ Tầng 01-02 được bố trí làm siêu thị, trưng bày, giới thiệu sản phẩm của làng nghề, ước tính lượng khách ra vào siêu thị, khu trưng bày giới thiệu sản phẩm làng nghề khoảng 120 người/ngày.

+ Tầng 03-21 làm chung cư. Tổng số căn hộ trong khu chung cư cao tầng ước tính khoảng 285 căn (15 căn/tầng), diện tích mỗi căn khoảng 54,5-69,5m. Do diện tích căn hộ nhỏ nên tổng số người sinh sống trong các căn hộ của chung cư cao tầng là khoảng 855 người (định mức khoảng 03 người/căn phù hợp với hiện trạng phổ biến của các căn hộ tại các khu chung cư trong các thành phố hiện nay và tham khảo theo quyết định số 34/2024/QĐ-UBND ngày 27/5/2024 của UBND thành phố Hà Nội về phương pháp xác định chỉ tiêu dân số với nhà chung cư, nhà chung cư hỗn hợp và một số công trình có lưu trú khác trên địa bàn thành phố Hà Nội do vị trí dự án nằm giáp thành phố Hà Nội).

Mặt đứng: khu nhà hỗn hợp cao tầng thiết kế với hình khối kiến trúc hiện đại, từ tầng 3 trở lên bố trí các căn hộ với hệ thống lan can kính tạo sự thanh thoát cho công trình. Việc thiết kế chi tiết phần sảnh kết hợp các đường nét gờ, phào phù hợp với các chi tiết cửa kính tấm lớn đã tạo thành điểm nhấn kiến trúc cho toàn bộ công trình.

Về kết cấu:

Kết cấu móng: xử lý nền móng, bê tông đài móng, giằng móng dùng BTCT 400, cốt thép CB5. Tường móng xây gạch chỉ đặc M75, lót móng bằng bê tông Mác 100 dày 100.

Kết cấu phần thân: kết cấu khung bê tông cốt thép, tường bao che là tường BTCT mác 400, sàn đổ BTCT toàn khối mác 400, thép CB5, gạch mác 75, vữa xây trát XM mác 75.

Kết cấu mái: mái có kết cấu chống nóng.

Hình 2. Tổng mặt bằng và chia lô các căn trong diện tích đất ở và đất ở hỗn hợp tại Khu biệt thự cao cấp và nhà ở.

3.3.Tiến độ thực hiện dự án

Theo văn bản số 461/SXD-QLXD ngày 23/12/2020 về việc thông báo kết quả thẩm định TKCS công trình Toà nhà hỗn hợp thuộc dự án Khu biệt thự cao cấp và nhà ở, thời gian thực hiện dự án là từ năm 2020 đến năm 2022. Tuy nhiên, do ảnh hưởng của dịch Covid kinh tế trì trệ và Công ty cũng là đối tượng chịu ảnh hưởng trực tiếp nên đến tận tháng 04/2025 dự án mới hoàn thành.

4.Nguyên liệu, nhiên liệu, vật liệu, phế liệu, điện năng, hóa chất sử dụng, nguồn cung cấp điện, nước của dự án

4.1.Nguồn cung cấp điện

Nguồn điện cấp cho dự án được lấy từ hạ tầng lưới điện trên địa bàn huyện Văn Giang thông qua 01 trạm biến áp 630KVA được bố trí trên khu đất công cộng để cấp điện cho toàn khu, tổng công suất tiêu thụ điện của toàn cơ sở là 764KVA.

4.2. Nguồn cung cấp nước

1. Nguồn cung cấp nước

​Nước cấp cho Khu được cấp từ Nhà máy nước sạch sông Đuống của Công ty Cổ phần nước mặt Sông Đuống, cấp nước cho dự án từ mạng lưới cấp nước chung của khu vực bằng đường ống D315mm nằm dọc tuyến đường 179 phía Tây Nam của dự án. Sau đó, được đấu nối vào mạng lưới phân phối cấp nước của dự án tới từng đối tượng sử dụng nước.

2. Lượng nước cấp

​Do đặc thù là Khu biệt thự cao cấp và nhà ở thương mại nên nhu cầu sử dụng nước chủ yếu là cho mục đích sinh hoạt. Do vậy, lượng nước cấp cho toàn khu được xác định dựa trên số người sinh sống trong khu và tiêu chuẩn cấp nước sinh hoạt theo Tiêu chuẩn quốc gia TCVN 13606:2023 về Cấp nước – Mạng lưới đường ống và công trình yêu cầu thiết kế. Theo đó:

• Đối tượng cấp nước và thành phần dùng nước áp dụng với huyện Văn Giang, tỉnh Hưng Yên là Đô thị loại IV với tiêu chuẩn cấp nước sinh hoạt cho khu vực ngoại vi trung bình khoảng 110 l/người.ngày.
• Số lượng người sinh sống tại khu được xác định dựa trên số biệt thự song lập, nhà liền kề và khu dịch vụ thương mại, căn hộ bao gồm:

+ 21 căn biệt thự song lập, ước tính trung bình 6 người/căn; tổng số người sinh sống là 126 người;

+ 86 nhà liền kề thương mại, tầng trệt để kinh doanh bán hàng, ước tính trung bình 4 người/căn; tổng số người sinh sống là 344 người;

+ Khu dịch vụ, thương mại, căn hộ: từ tầng 01-02 làm siêu thị, khu trưng bày sản phẩm ước tính có khoảng 120 khách; từ tầng 03 – 21 làm chung cư, có 285 căn hộ (15 căn/tầng) ước tính khoảng 855 người (trung bình 03 người/căn).

+ Khu nhà quản lý vận hành của Ban quản lý toà nhà dự kiến có 15 người thường xuyên có mặt.

Như vậy, ước tính tổng số người thường xuyên có mặt khi dự án đi vào hoạt động khoảng 1.460 người trong đó có 1.340 người là cư dân sinh sống tại dự án và 120 người là khách đến khu dịch vụ và thương mại. Với tiêu chuẩn cấp nước là 110 l/người.ngày (theo TCVN 13606:2023), từ đó, tính toán ra nhu cầu sử dụng nước cho sinh hoạt của toàn khu là khoảng 161 m³/ngày.đêm.

Ngoài ra, Dự án có đầu tư xây dựng bể bơi với khối tích 122,3 m³ nước (01 bể bơi người lớn kích thước dài rộng x cao = 75,6x1,5m, dung tích 113,4 m³; 01 bể bơi trẻ em kích thước dài rộng x cao = 14,9x0,6m, dung tích 8,9 m³), vị trí đặt tại tầng 02 của khu nhà cao tầng (khu chung cư). Tuy nhiên, chỉ bơm nước vào bể lần đầu và cấp nước bù khi thất thoát nhưng bể bơi được xây dựng trong nhà nên lượng nước mất đi không đáng kể. Bể bơi sử dụng nước tuần hoàn, không thực hiện thay thế nước tại bể, phương pháp khử trừng nước tại bể bơi là phương pháp điện phân muối, không dùng clorine, hàng tháng chỉ bổ sung lượng muối cho bể bơi, khoảng 10kg/tháng và sử dụng thêm axit H₂SO₄ để chuẩn hoá pH với định lượng khoảng 10l/tháng.