Lập dự án đầu tư vườn sinh thái kết hợp nhà ở nghỉ dưỡng

CHƯƠNG I. GIỚI THIỆU CHUNG.. 5

I.1. Các căn cứ pháp lý. 5

I.2. Giới thiệu Chủ đầu tư. 6

I.3. Đơn vị tư vấn lập dự án đầu tư xây dựng công trình. 6

I.4. Mô tả sơ bộ dự án đầu tư. 6

CHƯƠNG II. MỤC TIÊU VÀ SỰ CẦN THIẾT ĐẦU TƯ DỰ ÁN.. 9

II.1. Mục tiêu. 9

II.1.1. Mục tiêu chung. 9

II.1.2. Mục tiêu riêng. 9

II.2. Nghiên cứu thị trường. 10

II.2.1. Tổng quan thị trường. 10

II.2.2. Nhu cầu thị trường. 11

II.2.3. Tiềm năng phát triển và hạn chế. 13

II.3. Sự cần thiết phải đầu tư: 14

CHƯƠNG III. CÁC ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN – KINH TẾ XÃ HỘI TẠI KHU VỰC.. 16

III.1. Điều kiện tự nhiên. 16

III.1.1. Vị trí địa lý. 16

III.1.2. Điều kiện về khí hậu, khí tượng (trước sáp nhập). 17

III.1.3. Điều kiện thủy văn. 21

III.1.4. Đặc điểm địa hình, địa chất 21

III.2. Điều kiện kinh tế -xã hội (trước khi sáp nhập). 22

III.3. Đánh giá về các điều kiện tự nhiên – kinh tế xã hội 23

III.3.1. Điểm mạnh. 23

III.3.2. Hạn chế. 24

CHƯƠNG IV. ĐỊA ĐIỂM VÀ HIỆN TRẠNG KHU ĐẤT THỰC HIỆN DỰ ÁN.. 25

IV.1. Địa điểm thực hiện. 25

IV.2. Hiện trạng khu đất thực hiện dự án. 26

CHƯƠNG V. QUY MÔ ĐẦU TƯ.. 29

V.1. Tổng quan quy mô sử dụng đất 29

V.2. Các hạng mục đầu tư chính. 29

V.2.1. Khu nhà vườn nghỉ dưỡng. 31

V.2.2. Khu văn phòng và nhà kho. 39

V.2.3. Khu thể thao tổng hợp (Khu B). 42

V.3. Hạng mục công trình kỹ thuật 44

V.3.1. Giao thông nội bộ, bãi đỗ xe. 44

V.3.2. Hệ thống điện, chiếu sáng. 44

V.3.3. Hệ thống viễn thông – Internet 44

V.3.4. Hệ thống cấp nước. 44

V.3.5. Hệ thống thoát nước và xử lý bảo vệ môi trường. 45

CHƯƠNG VI. CÔNG NGHỆ, GIẢI PHÁP KỸ THUẬT.. 51

VI.1. Ứng dụng công nghệ cao trong sản xuất nông nghiệp. 51

VI.1.1. Công nghệ nhà màng hiện đại 51

VI.1.2. Hệ thống tưới nhỏ giọt và châm dinh dưỡng tự động. 52

VI.1.3. Các trang thiết bị, vật tư. 55

VI.1.4. Hệ thống cảm biến và điều khiển tự động. 56

VI.2. Đề xuất danh sách thiết bị nông nghiệp công nghệ cao. 58

VI.3. Quy trình trồng và chăm sóc cây. 59

VI.3.1. Quy trình trồng và chăm sóc nho. 59

VI.3.2. Quy trình trồng và chăm sóc dưa lưới 65

CHƯƠNG VII. PHƯƠNG ÁN VẬN HÀNH VÀ SỬ DỤNG LAO ĐỘNG.. 75

VII.1. Sơ đồ tổ chức công ty - Mô hình tổ chức. 75

VII.1.1. Hình thức đầu tư xây dựng Dự án. 75

VII.1.2. Tổ chức quản lý. 75

VII.2. Tiến độ thực hiện dự án. 78

CHƯƠNG VIII. ĐÁNH GIÁ TÁC ĐỘNG MÔI TRƯỜNG.. 80

VIII.1. Tác động của Dự án đối với môi trường. 80

VIII.1.1. Giai đoạn xây dựng. 80

VIII.1.2. Tác động của Dự án đối với môi trường trong quá trình hoạt động. 84

VIII.2. Biện pháp giảm thiểu các tác động môi trường. 87

VIII.2.1. Giai đoạn xây dựng dự án. 87

VIII.2.2. Giai đoạn đưa dự án vào khai thác sử dụng. 92

VIII.3. Kết luận. 95

CHƯƠNG IX. TỔNG MỨC ĐẦU TƯ - NGUỒN VỐN ĐẦU TƯ – HIỆU QUẢ ĐẦU TƯ.. .. 96

IX.1. Tổng mức đầu tư của dự án. 96

IX.1.1. Các căn cứ để tính toán tổng mức đầu tư. 96

IX.1.2. Tổng mức đầu tư của Dự án. 97

IX.2. Tiến độ sử dụng vốn. 100

IX.3. Bảng tính lãi vay. 101

IX.4. Phương án trả nợ ngân hàng. 101

IX.5. Doanh thu của dự án. 102

IX.6. Tính toán các chỉ tiêu tài chính của dự án. 103

IX.6.1. Mục đích tính toán. 103

IX.6.2. Chi phí khai thác. 103

IX.6.3. Tỷ suất chiết khấu. 103

IX.6.4. Các thông số tài chính của dự án. 104

IX.7. Hiệu quả kinh tế - xã hội 105

IX.7.1. Hiệu quả kinh tế tài chính. 105

IX.7.2. Hiệu quả xã hội 106

CHƯƠNG X. KẾT LUẬN - KIẾN NGHỊ 107

X.1. Kết luận. 107

X.2. Kiến nghị 107

PHỤ LỤC BẢNG TÍNH HIỆU QUẢ KINH TẾ TÀI CHÍNH DỰ ÁN   108

CHƯƠNG I. GIỚI THIỆU CHUNG

I.1. Giới thiệu Chủ đầu tư

- Tên công ty:  CÔNG TY TNHH 

- Đại diện: Ông .......- Chức vụ: Chủ tịch công ty kiêm Giám đốc

- Địa chỉ trụ sở chính: .......Khu Phố 4, Phường An Phú, thành phố Hồ Chí Minh (Địa chỉ cũ:....Khu Phố 4, Phường An Phú, thành phố Thuận An, Tỉnh Bình Dương).

- Mã số thuế: .........

- Vốn điều lệ: 9.900.000.000 đồng (Bằng chữ: Chín tỷ chín trăm triệu đồng).

- Hoạt động theo Giấy chứng nhận đăng ký công ty trách nhiệm hữu hạn một thành viên số: ..... do Phòng Đăng ký kinh doanh thuộc Sở Kế hoạch và Đầu tư tỉnh Bình Dương cấp lần đầu ngày 04/05/2019. Đăng ký thay đổi lần thứ 2 ngày 31/07/2019.

I.2. Đơn vị tư vấn lập dự án đầu tư xây dựng công trình

- Công ty Cổ phần Tư vấn đầu tư và Thiết kế xây dựng Minh Phương

- Địa chỉ: Số 28B Mai Thị Lựu, Khu Phố 7, P. Phường Tân Định, TP.HCM.

- Điện thoại: (028) 35146426;  Fax: (08) 39118579

- Đại diện: Ông Nguyễn Văn Thanh - Chức vụ : Giám đốc

I.3. Mô tả sơ bộ dự án đầu tư

1. Nhà đầu tư:

Tên doanh nghiệp/tổ chức: Công ty TNHH....

Giấy chứng nhận đăng ký công ty trách nhiệm hữu hạn một thành viên số: ........; Đăng ký lần đầu ngày 04/05/2019, đăng ký thay đổi lần thứ 2, ngày 31/07/2019; Cơ quan cấp: Phòng Đăng ký kinh doanh thuộc Sở Kế hoạch và Đầu tư tỉnh Bình Dương.

- Địa chỉ trụ sở: T....Khu Phố 4, Phường An Phú, thành phố Hồ Chí Minh (Địa chỉ cũ:.....Khu Phố 4, Phường An Phú, thành phố Thuận An, Tỉnh Bình Dương).

Mã số thuế:........

Điện thoại:.......

Email:

Thông tin về người đại diện theo pháp luật của doanh nghiệp/tổ chức đăng ký đầu tư, gồm:

Họ và tên:.......;   Giới tính: Nam        

Ngày sinh: .........; Quốc tịch: Việt Nam; Chức danh: Chủ tịch công ty kiêm Giám đốc

Căn cước công dân số: .....;   Ngày cấp: 29/09/2022 ; Nơi cấp: Cục Trưởng Cục Cảnh sát quản lý hành chính về trật tự xã hội

Địa chỉ thường trú: ....... Đông Chiêu, Tân Đông Hiệp, Thành phố Dĩ An, Bình Dương.

Chỗ ở hiện tại: ....... Đông Chiêu, Tân Đông Hiệp, Thành phố Dĩ An, Bình Dương.

Điện thoại: ........

Email:

2. Tên dự án đầu tư:

Vườn sinh thái kết hợp nhà ở nghỉ dưỡng – du lịch trải nghiệm – nông nghiệp công nghệ cao.

3. Địa điểm thực hiện:

Tờ bản đồ....Xã Tân Minh, tỉnh Lâm Đồng (Địa chỉ cũ: .....Khu phố 4, Thị trấn Tân Minh, huyện Hàm Tân, tỉnh Bình Thuận).

4. Mục tiêu dự án:

Phát triển mô hình vườn sinh thái kết hợp nhà ở nghỉ dưỡng, du lịch trải nghiệm, và nông nghiệp công nghệ cao nhằm tạo không gian sống xanh, hiện đại, thân thiện với môi trường, thúc đẩy du lịch bền vững và góp phần phát triển kinh tế địa phương.

5. Quy mô dự án:

- Tổng diện tích khu đất sử dụng: 99.746 m²

- Tổng số lô nhà vườn: 44 lô, mỗi lô có diện tích từ 672,2 m²- 2567,7 m², trong đó:

+ Diện tích xây dựng nhà ở tiền chế (8mx6m): 48m²/căn, mật độ xây dựng < 5%.

+ Diện tích còn lại: Vườn cây trồng nho, dưa lưới và sân đường nội bộ.

- Khu quản lý: Nhà văn phòng, nhà kho tiền chế: 320 m²

- Khu thể thao tổng hợp có diện tích 12.148 m² (Diện tích xây dựng: 250 m²)

6. Sản phẩm dịch vụ cung cấp:

- Dịch vụ nghỉ dưỡng sinh thái

- Du lịch du lịch trải nghiệm – giáo dục nông nghiệp

- Khu thể thao – vận động ngoài trời

- Sản phẩm nông nghiệp sạch – công nghệ cao

7. Tổng vốn đầu tư của dự án:

-    Tổng vốn đầu tư Dự án là: 196.784.000.000đồng (Bằng chữ: Một trăm chín mươi sáu tỷ, bảy trăm tám mươi bốn triệu đồng), tương đương 7.651.000 USD (Bằng chữ: Bảy triệu, sáu trăm năm mươi mốt nghìn đô la Mỹ) Tỷ giá ngoại tệ USD là 25.720 VNĐ/USD của ngân hàng Vietcombank ngày 27/02/2025, trong đó:

Nguồn vốn đầu tư gồm các thành phần như sau: 

+ Vốn góp của nhà đầu tư: Vốn tự có (30%): 59.035.200.000đồng (Bằng chữ: Năm mươi chín tỷ, không trăm ba mươi lăm triệu, hai trăm nghìn đồng), tương đương 2.295.300USD (Bằng chữ: Hai triệu, hai trăm chín mươi lăm nghìn, ba trăm đô la Mỹ).

+ Vốn huy động (70%): 137.748.800 đồng (Bằng chữ: Một trăm ba mươi bảy tỷ, bảy trăm bốn mươi tám triệu, tám trăm ngàn đồng), tương đương 5.366.708 USD (Bằng chữ: Năm triệu ba trăm sáu mươi sáu nghìn, bảy trăm linh tám đô la Mỹ).

7. Thời hạn hoạt động của dự án: 50 năm.

8. Tiến độ thực hiện dự án:

- Tiến độ hoàn thành các thủ tục đầu tư, đất đai, môi trường và các thủ tục có liên quan: tháng Quý III/2025 – Quý IV/2026.

- Tiến độ xây dựng và lắp đặt thiết bị: tháng Quý I/2027 – Quý IV/2027.

- Đi vào hoạt động: Quý I/2028.

CHƯƠNG II. MỤC TIÊU VÀ SỰ CẦN THIẾT ĐẦU TƯ DỰ ÁN

II.1. Mục tiêu

II.1.1. Mục tiêu chung

Dự án “Vườn sinh thái kết hợp nhà ở nghỉ dưỡng – du lịch trải nghiệm – nông nghiệp công nghệ cao” được hình thành với mục tiêu tổng thể sau:

- Phát triển bền vững mô hình du lịch – nông nghiệp – nghỉ dưỡng sinh thái: Kết hợp hài hòa giữa thiên nhiên, con người và công nghệ, tạo nên một không gian sống, nghỉ dưỡng và trải nghiệm lý tưởng giữa lòng thiên nhiên.

- Tạo dựng một không gian nghỉ dưỡng xanh, sạch, hiện đại: Cung cấp nơi lưu trú chất lượng, hài hòa với cảnh quan tự nhiên, nâng cao chất lượng sống và sức khỏe tinh thần cho khách du lịch cũng như cư dân nghỉ dưỡng.

- Thúc đẩy phát triển du lịch trải nghiệm: Mang đến cho du khách những trải nghiệm độc đáo như tham quan nông trại nho, dưa lưới hay tham gia các hoạt động thể thao ngoài trời.

- Ứng dụng nông nghiệp công nghệ cao: Triển khai các mô hình trồng trọt hiện đại, hiệu quả, thân thiện với môi trường, góp phần nâng cao giá trị nông sản và phát triển kinh tế nông thôn.

- Tạo công ăn việc làm và thu nhập cho người dân địa phương: Góp phần giải quyết việc làm, tăng thu nhập, chuyển dịch cơ cấu lao động và thúc đẩy kinh tế địa phương phát triển.

- Xây dựng thương hiệu điểm đến xanh lý tưởng: Trở thành mô hình kiểu mẫu trong việc phát triển du lịch sinh thái – nghỉ dưỡng kết hợp nông nghiệp công nghệ cao tại khu vực Lâm Đồng và cả nước.

II.1.2. Mục tiêu riêng

1. Phát triển mô hình nông nghiệp công nghệ cao

- Trồng nho theo hướng hiện đại, ứng dụng công nghệ tiên tiến

- Tạo ra sản phẩm nông nghiệp chất lượng cao, an toàn và thân thiện với môi trường

- Góp phần xây dựng hình ảnh vùng sản xuất nông nghiệp bền vững tại địa phương.

2. Xây dựng khu nghỉ dưỡng sinh thái hiện đại

- Cung cấp không gian nghỉ ngơi thư giãn, gần gũi thiên nhiên.

- Hệ thống nhà nghỉ tiền chế kết hợp vườn nho, dưa lưới, mang đến trải nghiệm “sống xanh” cho du khách.

- Hướng đến đối tượng khách hàng có nhu cầu nghỉ dưỡng, phục hồi sức khỏe và tìm kiếm sự bình yên.

3. Tổ chức du lịch trải nghiệm, giáo dục sinh thái

- Mang lại trải nghiệm thực tế về nông nghiệp, thiên nhiên và đời sống nông thôn

- Tổ chức tour trải nghiệm trồng nho, trồng dưa lưới, hái nho, hái dưa lưới,…

- Phù hợp cho học sinh, gia đình, nhóm bạn hoặc doanh nghiệp tổ chức team building

4. Kết hợp nghệ thuật – giải trí – chụp ảnh

- Phục vụ khách hàng có nhu cầu lưu giữ kỷ niệm và làm truyền thông

- Tạo điểm check-in thu hút giới trẻ và lan tỏa hình ảnh dự án

5. Phát triển cơ sở vật chất & dịch vụ tiện ích đi kèm

- Xây dựng khu thể thao với đầy đủ sân chơi hiện đại: bóng đá, cầu lông, tennis, pickleball, bida

- Nâng cao trải nghiệm tổng thể, giữ chân du khách lâu hơn

6. Góp phần phát triển kinh tế địa phương

- Tạo việc làm ổn định cho người dân trong khu vực

- Tăng thu nhập từ hoạt động nông nghiệp – du lịch – dịch vụ

- Góp phần chuyển dịch cơ cấu kinh tế từ nông nghiệp truyền thống sang mô hình nông nghiệp kết hợp dịch vụ bền vững.

II.2. Nghiên cứu thị trường

II.2.1. Tổng quan thị trường

Trong giai đoạn 2022–2024, ngành du lịch Việt Nam ghi nhận mức phục hồi mạnh mẽ sau đại dịch COVID-19, với số lượt khách nội địa và quốc tế tăng đều mỗi năm. Theo báo cáo của Tổng cục Du lịch Việt Nam, năm 2023 cả nước đón khoảng:

- 110 triệu lượt khách nội địa (tăng 26% so với năm 2022);

- 12,6 triệu lượt khách quốc tế (gần gấp đôi so với năm trước đó).

Đáng chú ý, xu hướng du lịch không còn tập trung vào các điểm đến đông đúc mà đã dịch chuyển mạnh mẽ sang loại hình du lịch sinh thái, du lịch nông nghiệp, và nghỉ dưỡng cá nhân hóa, trong đó:

- 65% du khách nội địa ưu tiên các mô hình gắn với thiên nhiên, yên tĩnh, có trải nghiệm thực tế;

- 72% người dân thành thị cho biết họ sẵn sàng chi tiêu nhiều hơn cho kỳ nghỉ nếu dịch vụ có yếu tố nghỉ ngơi – trải nghiệm – sức khỏe.

Mô hình “Nông nghiệp công nghệ cao kết hợp du lịch trải nghiệm” đang dần được xem là xu hướng bền vững tại nhiều tỉnh thành. Cụ thể:

Theo Bộ NN&PTNT, đến năm 2023, có hơn 60 mô hình nông nghiệp – du lịch đang hoạt động tại các tỉnh như Lâm Đồng, Khánh Hòa (tỉnh Ninh Thuận cũ), Phú Thọ (tỉnh Hòa Bình cũ), TP Đà Nẵng (tỉnh Quảng Nam cũ)…

Mô hình này giúp gia tăng giá trị sản phẩm nông nghiệp, nâng cao nhận thức cộng đồng về sản phẩm sạch, đồng thời thu hút lượng khách ổn định quanh năm nhờ đặc tính giáo dục, trải nghiệm.

II.2.2. Nhu cầu thị trường

1. Xu hướng tiêu dùng và thay đổi hành vi du lịch sau đại dịch

Sau giai đoạn ảnh hưởng bởi đại dịch COVID-19, hành vi tiêu dùng và thói quen du lịch của người Việt có sự thay đổi đáng kể:

Khách hàng ưu tiên chọn các địa điểm có không gian thoáng đãng, mật độ khách vừa phải, nhiều cây xanh và dịch vụ chăm sóc sức khỏe, tránh xa đô thị ồn ào;

Du lịch không chỉ để nghỉ ngơi, mà còn đi kèm yếu tố giáo dục, trải nghiệm thực tế, tái tạo tinh thần, đặc biệt là trong các mô hình có lồng ghép yếu tố nông nghiệp, môi trường, cộng đồng;

Nhu cầu du lịch “ngắn ngày, nhiều lần trong năm” đang tăng mạnh, đặc biệt tại các tỉnh thành nằm trong bán kính di chuyển từ 2–4 giờ đồng hồ quanh TP.HCM.

*Dự án hoàn toàn phù hợp với các đặc điểm trên: không gian sinh thái xanh, đa dạng dịch vụ, kết nối giao thông thuận tiện.

Vườn nho sinh thái kết hợp trải nghiệm tại Đà Nẵng

2. Nhu cầu nghỉ dưỡng kết hợp trải nghiệm nông nghiệp

Theo khảo sát từ Viện nghiên cứu phát triển du lịch (ITDR):

Có đến 68% người được hỏi cho biết họ “rất hứng thú” với mô hình nghỉ dưỡng kết hợp trải nghiệm trồng trọt – thu hoạch – chăm sóc cây trồng, vật nuôi;

Gần 45% phụ huynh tại các thành phố lớn mong muốn con em được tiếp cận thực tế đời sống nông thôn, hiểu về thực phẩm sạch và lối sống lành mạnh thông qua hình thức du lịch cuối tuần hoặc chương trình học ngoài trời;

Nhu cầu chụp ảnh, check-in tại các không gian vườn hoa, vườn nho, khu sinh thái ngày càng phổ biến, đặc biệt ở nhóm khách hàng từ 18–35 tuổi.

* Điều này cho thấy: khách hàng không chỉ đi nghỉ dưỡng mà còn muốn “sống thử” trong không gian nông nghiệp hiện đại – an toàn – văn minh.

Ngôi nhà sinh thái & phim trường thân thiện với thiên nhiên

3. Tiềm năng từ nhóm khách hàng “du lịch kết hợp tiêu dùng”

Một điểm đáng chú ý hiện nay là sự trỗi dậy của nhóm khách hàng có hành vi tiêu dùng tích hợp: đi du lịch kết hợp mua nông sản tại chỗ, trải nghiệm trồng – thu hoạch – tiêu dùng tại vườn.

Theo báo cáo ngành hàng nông sản sạch năm 2024: 64% người tiêu dùng thành thị sẵn sàng mua rau củ, trái cây sạch nếu được tận mắt chứng kiến quy trình trồng và chăm sóc tại nông trại. Nhiều hộ gia đình, đặc biệt là nhóm có trẻ nhỏ, mong muốn sử dụng thực phẩm có nguồn gốc minh bạch, thậm chí đặt hàng định kỳ nếu được trải nghiệm thực tế trước đó.

* Đây là cơ hội để dự án vừa phát triển dịch vụ nghỉ dưỡng, vừa tạo doanh thu từ sản phẩm nông nghiệp sạch, hướng tới du lịch tiêu dùng thực phẩm tại chỗ.

4. Sự thiếu hụt mô hình tích hợp tại khu vực phía Nam Lâm Đồng

Hiện tại, các mô hình nghỉ dưỡng kết hợp nông nghiệp chủ yếu tập trung ở Đà Lạt, một số ở Bảo Lộc. Tuy nhiên: Khu vực Tân Minh – vùng ven mới sáp nhập Lâm Đồng gần như chưa có dự án tương tự;

Với vị trí nằm giữa trục kết nối TP.HCM – Bảo Lộc – Đà Lạt, đây là điểm đệm lý tưởng để phục vụ nhóm khách đi lại cuối tuần hoặc “tránh nóng” từ miền Đông Nam Bộ;

* Nhu cầu có – nguồn cung chưa đáp ứng là điểm then chốt giúp dự án sớm tạo dấu ấn riêng trên thị trường.

5. Nhu cầu từ thị trường tổ chức – doanh nghiệp – trường học

Doanh nghiệp thường xuyên tổ chức các chương trình team building, hội thảo, retreat ngắn hạn;

Trường học quốc tế, trung tâm ngoại khóa, kỹ năng sống đang tìm kiếm mô hình trải nghiệm thực tế gắn với thiên nhiên, nông nghiệp, phát triển tư duy sinh thái;

Nếu được thiết kế chuyên nghiệp, an toàn và có tính giáo dục, dự án có thể khai thác nguồn khách tổ chức theo nhóm với quy mô 30–200 người/lượt, mang lại doanh thu cao và ổn định.

Bảng 2. 1Tổng hợp phân khúc khách hàng cho dự án

Phân khúc khách hàng	Nhu cầu chính	Mức chi tiêu dự kiến/người/ngày
Gia đình thành thị	Nghỉ dưỡng cuối tuần, trải nghiệm nông nghiệp	1.500.000 – 2.200.000 VNĐ
Giới trẻ (18–35 tuổi)	Check-in, chụp ảnh, sống ảo, nghỉ ngắn hạn	1.000.000 – 1.800.000 VNĐ
Doanh nghiệp tổ chức sự kiện	Team building, hội thảo, retreat	1.200.000 – 2.500.000 VNĐ
Trường học, trung tâm ngoại khóa	Trải nghiệm giáo dục, học thực tế	500.000 – 1.200.000 VNĐ

II.2.3. Tiềm năng phát triển và hạn chế  

II.2.3.1. Tiềm năng:

1. Phù hợp định hướng phát triển kinh tế xanh và bền vững

Mô hình dự án kết hợp giữa nghỉ dưỡng sinh thái, du lịch trải nghiệm và nông nghiệp công nghệ cao là mô hình phát triển bền vững theo đúng chủ trương của Chính phủ và các cấp ngành.

Dự án đồng thời khai thác lợi ích kinh tế – môi trường – xã hội, giúp tăng hiệu quả sử dụng đất và bảo tồn cảnh quan sinh thái.

2. Đáp ứng đúng nhu cầu thị trường hiện đại

Người dân đô thị đang có xu hướng tìm về thiên nhiên, lựa chọn các kỳ nghỉ mang tính thư giãn, trải nghiệm, gần gũi cây cỏ.

Mô hình nghỉ dưỡng kết hợp trang trại sinh thái là lựa chọn mới, được khách hàng nội địa và quốc tế đánh giá cao.

3. Vị trí địa lý thuận lợi, kết nối vùng dễ dàng

Tọa lạc tại Tân Minh, tỉnh Lâm Đồng – khu vực mới sáp nhập, còn nhiều dư địa phát triển, cách TP.HCM khoảng 120 km.

Gần các tuyến đường lớn, phù hợp khai thác khách du lịch nội địa theo hình thức di chuyển ngắn ngày – cuối tuần.

4. Tạo nguồn thu đa tầng và ổn định

Doanh thu từ các kênh: lưu trú, trải nghiệm dịch vụ (câu cá, thể thaoxe cổ...), và bán nông sản tại chỗ.

Mô hình tích hợp này có khả năng tăng hệ số sử dụng đất, tối ưu chi phí đầu tư và vận hành.

5. Cơ hội xây dựng thương hiệu điểm đến mới của tỉnh

Tại khu vực này, hiện chưa có mô hình tương tự, dự án có thể trở thành điểm nhấn du lịch sinh thái kiểu mẫu của tỉnh Lâm Đồng.

Góp phần làm phong phú sản phẩm du lịch địa phương, kéo giãn khách khỏi trung tâm Đà Lạt, đồng thời tăng sức cạnh tranh của khu vực.

II.2.3.2. Hạn chế và thách thức của dự án

1. Chi phí đầu tư ban đầu cao đối với mô hình đa chức năng

Do mô hình tích hợp nhiều hạng mục (nhà nghỉ dưỡng, phim trường, thể thao, khu canh tác...), vốn đầu tư ban đầu cao hơn so với các mô hình đơn lẻ;

Cần phân kỳ đầu tư và quản lý dòng tiền cẩn trọng để tránh rủi ro dòng vốn trong giai đoạn đầu triển khai.

2. Nguồn nhân lực địa phương còn hạn chế về kỹ năng

Kỹ năng phục vụ khách du lịch, vận hành dịch vụ theo tiêu chuẩn vẫn còn thiếu.

Cần đầu tư thêm cho đào tạo nghề du lịch – nông nghiệp công nghệ cao, gắn với tuyển dụng tại chỗ.

3. Phụ thuộc vào truyền thông và nhận diện thương hiệu

Giai đoạn đầu triển khai, khách hàng còn chưa biết đến dự án hoặc chưa hình dung được tính độc đáo mô hình;

Việc thu hút khách sẽ phụ thuộc lớn vào truyền thông – marketing – hợp tác tour với các công ty lữ hành.

II.3. Sự cần thiết phải đầu tư:

Tỉnh Lâm Đồng đang định hướng đẩy mạnh phát triển nông nghiệp công nghệ cao, du lịch sinh thái – nghỉ dưỡng, và xây dựng nông thôn mới theo hướng bền vững, hiện đại. Việc triển khai dự án tại xã Tân Minh phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch phát triển không gian du lịch và phát triển vùng ven tỉnh đã được phê duyệt. Đồng thời, góp phần tái cơ cấu ngành nông nghiệp, nâng cao giá trị đất nông nghiệp thông qua kết hợp du lịch – dịch vụ.

Nhu cầu du lịch nghỉ dưỡng gắn với thiên nhiên, trải nghiệm nông nghiệp và tiêu dùng thực phẩm sạch đang tăng trưởng mạnh mẽ trong nước. Đặc biệt, khu vực phía Nam Lâm Đồng hiện chưa có mô hình tích hợp giữa du lịch sinh thái, nghỉ dưỡng, phim trường và nông nghiệp công nghệ cao, trong khi nguồn khách từ TP.HCM, Đồng Nai, … ngày càng tăng.

Khu vực dự án có nhiều tiềm năng nhưng chưa được đầu tư đúng mức. Việc hình thành dự án sẽ góp phần tạo đà phát triển kinh tế vùng, thu hút thêm các nhà đầu tư khác, kéo giãn áp lực đô thị hóa tại Đà Lạt, đồng thời nâng cao giá trị đất và thương hiệu du lịch địa phương.

Dự án dự kiến tạo việc làm thường xuyên và thời vụ cho hàng trăm lao động địa phương trong các lĩnh vực: kỹ thuật nông nghiệp, du lịch – lưu trú, nhà hàng – phục vụ, vận hành – chăm sóc cảnh quan…Qua đó, góp phần giải quyết bài toán lao động nông thôn, nâng cao thu nhập và chất lượng sống.

Việc đầu tư dự án là cần thiết và cấp bách, không chỉ đáp ứng xu thế phát triển kinh tế xanh – du lịch thông minh, mà còn giải quyết các vấn đề thực tiễn về quy hoạch, lao động, khai thác tài nguyên và nâng tầm vị thế địa phương. Dự án hoàn toàn phù hợp với định hướng phát triển kinh tế - xã hội của tỉnh Lâm Đồng.

CHƯƠNG IV. ĐỊA ĐIỂM VÀ HIỆN TRẠNG KHU ĐẤT THỰC HIỆN DỰ ÁN

I.1. Địa điểm thực hiện

Địa điểm thực hiện dự án: Tờ bản đồ số 8, Xã Tân Minh, tỉnh Lâm Đồng (Địa chỉ cũ: Tờ bản đồ số 8, Khu phố 4, Thị trấn Tân Minh, huyện Hàm Tân, tỉnh Bình Thuận).

Diện tích khu đất thực hiện dự án: 99.746 m².

Hình 4. 1.Vị trí khu đất thực hiện dự án

Ranh giới tiếp giáp của khu đất:

- Phía Bắc: Đất nông nghiệp (Quy hoạch Đường kết nối KCN – TL720).

- Phía Nam: Đất nông nghiệp, đường nội khu.

- Phía Đông: Giáp Trường THCS Tân Minh.

- Phía Tây: Đất CLN (đất nông nghiệp).

Khoảng cách – kết nối vùng:

Cách TP.HCM: khoảng 120-125 km, thời gian di chuyển trung bình từ 1 giờ 50 phút đến 2 giờ 15 phút bằng ô tô qua cao tốc TP.HCM – Long Thành – Dầu Giây – Quốc lộ 1A – Quốc lộ 55.

Cách trung tâm thành phố Bảo Lộc: khoảng 70 km.

Cách biển Lagi: khoảng 25–30 km.

Với vị trí chuyển tiếp giữa vùng duyên hải Nam Trung Bộ và cao nguyên Lâm Đồng, khu đất có lợi thế phát triển đa chức năng: nông nghiệp, du lịch, lưu trú nghỉ dưỡng và các hoạt động trải nghiệm ngoài trời.

I.2. Hiện trạng khu đất thực hiện dự án

Khu đất có tổng diện tích 99.746 m², hiện trạng khu đất toàn bộ là đất trồng cây lâu năm (CLN).

Tại khu đất thực hiện dự án, sông Dinh chảy xuyên qua trung tâm khu đất, phân chia tự nhiên đất thành 2 phần. Đây là lợi thế lớn để phát triển cảnh quan sinh thái, tổ chức không gian trải nghiệm, như khu câu cá, suối đá, vườn ven sông...

Hình 4. 2.Hiện trạng khu đất thực hiện dự án

Tại khu vực dự án đã xây dựng cầu sắt kết hợp sàn gỗ, được xây dựng bắc ngang dòng sông chảy qua khu đất. Cầu được xây dựng chắc chắn, phục vụ cho việc đi lại nội bộ giữa hai phần đất bị chia cắt bởi dòng chảy.

Đây là lợi thế lớn về cảnh quan và kiến trúc sinh thái, có thể khai thác cho mục đích: Đi bộ tham quan, chụp ảnh du lịch – cưới, tổ chức không gian nghỉ dưỡng ven sông, cà phê ven cầu.

Khu đất hiện đang triển khai xây dựng khung nhà màng phục vụ trồng nho sạch theo mô hình nông nghiệp công nghệ cao. Kết cấu khung được làm bằng ống thép mạ kẽm chống rỉ, liên kết bằng bulông, đế trụ được cố định bằng gạch và móng bê tông để tăng độ ổn định. Khoảng cách các khung được bố trí khoa học, phù hợp với tiêu chuẩn nhà giàn nho Israel – Nhật Bản đang được ứng dụng tại Việt Nam.

Trồng nho phục vụ cho chuỗi giá trị tại chỗ: trồng – chế biến – du lịch trải nghiệm. Nhà màng trồng nho là điểm nhấn cảnh quan hấp dẫn, dễ thu hút khách du lịch trải nghiệm, đặc biệt là giới trẻ và du khách đô thị.

*Hiện trạng hạ tầng kỹ thuật tại khu vực thực hiện dự án

1. Hệ thống cấp nước

Nguồn nước mặt: Khu đất có sông Dinh chảy qua, có thể tận dụng làm nguồn nước tưới cây, nước kỹ thuật và tạo cảnh quan sinh thái ven sông.

Nguồn nước ngầm: Theo khảo sát địa chất, khu vực có mạch nước ngầm ổn định ở độ sâu từ 20–30m, có thể khoan giếng công nghiệp phục vụ tưới tiêu và sinh hoạt.

Hiện trạng: Chưa có hệ thống cấp nước máy công cộng, tuy nhiên việc cấp nước tự chủ qua giếng khoan hoàn toàn khả thi và phổ biến tại khu vực.

2. Hệ thống thoát nước mưa

Địa hình khu đất thoải nhẹ, độ dốc tự nhiên từ Tây Bắc → Đông Nam, phù hợp cho việc thoát nước tự nhiên.

Trong khu đất có sông chảy qua và mương thoát nước tự nhiên, có thể được giữ lại và nâng cấp thành hệ thống thoát nước mưa chính cho toàn bộ dự án.

Chưa có hệ thống cống ngầm đồng bộ, tuy nhiên việc bố trí rãnh dẫn, mương hở hoặc kênh kỹ thuật dễ triển khai, chi phí thấp.

3. Hệ thống xử lý nước thải

Hiện chưa có hệ thống thoát nước thải sinh hoạt công cộng.

Với đặc thù dự án dạng sinh thái – nghỉ dưỡng quy mô nhỏ, hoàn toàn có thể triển khai hệ thống xử lý nước thải cục bộ tại chỗ bằng:

- Bể tự hoại 3 ngăn cho từng cụm nhà ở nghỉ dưỡng.

- Hệ thống xử lý nước thải quy mô nhỏ để xử lý nước thải tập trung cho khu nhà ở và khu dịch vụ. Nước thải sau xử lý được tái sử dụng tưới cây cho khu vực dự án.

4. Hạ tầng viễn thông – điện lực

Hệ thống đường dây trung thế và hạ thế hiện diện dọc theo trục đường nhựa giáp ranh khu đất, thuận tiện kéo điện 1 pha/3 pha vào khu vực nhà kính, dịch vụ, nhà nghỉ.

Sóng di động đầy đủ các nhà mạng (Viettel, VinaPhone, MobiFone), có thể triển khai wifi, camera, mạng LAN nội bộ phục vụ công nghệ số hóa nông nghiệp.

Khả năng đấu nối điện sinh hoạt và điện sản xuất hoàn toàn khả thi, phù hợp quy hoạch vùng.

Khu đất hiện tại tuy chưa có hạ tầng kỹ thuật đồng bộ, nhưng nhờ địa hình thuận lợi, tiếp cận dễ, giáp đường và có dòng sông tự nhiên, nên hoàn toàn đáp ứng được các yêu cầu cấp – thoát nước, xử lý nước thải, cung cấp điện – viễn thông khi đầu tư.