Thiết kế quy hoạch 1/500 khu đô thị và khu dân cư tập trung và quy trình lập dự án khu đô thị, hồ sơ lập ĐTM khu dân cư đô thị

4.1. Các căn cứ lập chỉ tiêu: Thiết kế quy hoạch 1/500 khu đô thị và khu dân cư tập trung và quy trình lập dự án khu đô thị, hồ sơ lập ĐTM khu dân cư đô thị

- Quy chuẩn xây dựng Việt Nam (Quyết định  số 682/BXD-CSXD);

- Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về Quy hoạch xây dựng (Ban hành theo Quyết định số 04/2008/QĐ-BXD, ngày 03/04/2008 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng)

- Quy hoạch xây dựng đô thị. Tiêu chuẩn thiết kế :  TCVN 4449-87;

- Công trình công cộng. Nguyên tắc cơ bản để thiết kế: TCXDVN 276-2003;

- Công trình TDTT. Các sân thể thao. Tiêu chuẩn thiết kế:  TCVN 4205-86.

- Trụ sở cơ quan. Tiêu chuẩn thiết kế:  TCVN 4601-1988;

- Các quy chuẩn, tiêu chuẩn có liên quan

4.2. Các chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật chính

Các tiêu chuẩn và quy phạm thiết kế căn cứ theo các quy định pháp luật hiện hành và Quy chuẩn xây dựng Việt Nam QCXDVN 01/2008/BXD do Bộ xây dựng ban hành theo Quyết định số 04/2008/QĐ-BXD ngày 03/04/2008 về việc ban hành “Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng”, dự kiến như sau:

B¶ng 1: Chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật

TT	Chức năng sử dụng đất	Đơn vị tính	Chỉ tiêu đề xuất
1	Dân số quy hoạch	Người	36,000
2	Chỉ tiêu diện tích	m2	2,673,152
3	Các chỉ tiêu về sử dụng đất
3.1	Mật độ xây dựng tối đa
	Đất nhà phố,	%	90
	Nhà liền kề	%	75
	Đất nhà vườn	%	60
	Công trình cao tầng có chức năng căn hộ, hỗn hợp, Trung tâm thương mại, văn phòng	%	35
	Đất chung cư	%	35
	Đất công trình công cộng, hành chính cơ quan, dịch vụ đô thị	%	45
	Đất thương mại dịch vụ	%	40
3.2	Tầng cao tối đa
	Đất nhà phố thương mại	tầng	≤ 5
	Nhà liền kề	tầng	≤ 5
	Đất nhà vườn, biệt thự	tầng	≤ 3
	Công trình cao tầng có chức năng căn hộ, hỗn hợp, Trung tâm thương mại, văn phòng	tầng	12-15
	Đất chung cư	tầng	9-12
	Đất công trình công cộng, hành chính cơ quan, dịch vụ đô thị	tầng	≤ 5
	Đất thương mại dịch vụ	tầng	≤ 12
4	Chỉ tiêu về hạ tầng kỹ thuật
4.1	Giao thông
	- Tỷ lệ đất giao thông	%	≥ 25
	- Vận tốc thiết kế đường chính	km/h	40
	- Vận tốc thiết kế đường nội bộ	km/h	40
4.2	Cấp nước
	- Nước sinh hoạt	lít/người/ngđ	Qsh=150
	- Nước công cộng, dịch vụ	%Qsh	25
	- Nước tưới vườn hoa, công viên, rửa đường	%Qsh	10
	- Nước dự phòng, rò rỉ	%∑ nước cấp	10
4.3	Cấp điện
	Phụ tải	W/người	300
	Điện năng	KWh/người/năm	750
4.4	Thoát nước thải và vệ sinh môi trường
	Thoát nước thải.	%∑ nước cấp	80
	Tiêu chuẩn thải chất thải rắn sinh hoạt	kg/người/ngày	1
4.5	Thông tin liên lạc
	- Dân cư	thuê bao/100 người	35
	- Thương mại dịch vụ và công cộng	thuê bao/ha	24

V. ĐỊNH HƯỚNG TỔ CHỨC KHÔNG GIAN KIẾN TRÚC CẢNH QUAN

5.1. Tầm nhìn dự án

LONG PHỤNG AN CƯ – HỢP LƯU THINH VƯỢNG

- Sự phát triển của đô thị như một dòng chảy đa tầng và đa nghĩa, gắn kết chặt chẽ con người với thiên nhiên.

- Là khu đô thị với sự đa dạng loại hình nhà ở: hỗn hợp, nhà ở căn hộ, nhà vườn, nhà liên kế, nhà phố…dành cho nhiều đối tượng.

- Là khu đô thị văn minh - hiện đại, đồng bộ về kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo hướng phát triển bền vững và bảo vệ môi trường với các khu chức năng dịch vụ chất lượng cao, đáp ứng nhu cầu ở, nghỉ dưỡng của người dân địa phương cũng như nhu cầu có “Ngôi nhà thứ hai” cho cư dân tại các trung tâm lớn trong vùng.

Hình 1: Tầm nhìn đô thị

5.2. Chiến lược thực hiện: Thiết kế quy hoạch 1/500 khu đô thị và khu dân cư tập trung và quy trình lập dự án khu đô thị, hồ sơ lập ĐTM khu dân cư đô thị

Các chiến lược:

a. Phát triển giao thông:

- Phát triển các tuyến giao thông chủ đạo để tiếp cận dự án trong ngắn hạn và dài hạn.

- Giai đoạn đầu của dự án ưu tiên phát triển Đông Tây, mở rộng tuyến Long Hậu-  Hiệp Phước nhằm khai thác hiệu quả quỹ đất dọc tuyến. Xác định các điểm cửa ngõ phía Đông, phía Tây vào đô thị để bố trí chức năng hợp lí( thương mại, dịch vụ, hỗn hợp).

- Giai đoạn sau xây mới tuyến giao thông Long Hậu – Nhà Bè kết nối Bắc Nam qua sông Rạch Dơi.

b. Đa dạng sản phẩm:

- Đa dạng hóa sản phẩm nhà ở phục vụ nhu cầu của nhiều đối tượng.

- Tập trung vào phân khúc sản phẩm nhà ở trung bình để nắm bắt nhu cầu thực tế của thị trường khu vực và vùng.

- Tỉ lệ các chức năng ở được phân chia hợp lý trên cơ sơ những lọi thế của khu vực cũng như có tính khả thi.

c. Khai thác cảnh quan đặc trưng:

- Khai thác yếu tố sông, rạch trong tổ chức không gian tạo nên đặc trưng riêng cho đô thị.

- Tôn trọng và phát huy các vùng cảnh quan kênh rạch hiện hữu và tích hợp chúng vào hệ thống không gian mở để khu đô thị trờ thành nới kết hợp sống-làm việc-vui chơi trong môi trường sinh thái.

- Xác định các điểm cửa ngõ phía Đông, phía Tây vào đô thị để bố trí chức năng hợp lí ( thương mại, dịch vụ, hỗn hợp).

d. Phát triển hệ thống hạ tầng đô thị, hạ tầng xã hội:

- Dự án được cấu thành từ các đơn vị ở, và các đơn vị ở được cung cấp các không gian vui chơi công cộng ngoài nhà tiện nghi và chất lượng cao.

- Xây dựng hệ thống công trình công cộng đơn vị ở đảm bảo quy mô dân số và bán kính phục. Xây dựng hệ thống công cộng, thương mại dịch vụ quy mô phục vụ nhu cầu người dân trong đô thị và khu vực lân cận.

e. Phân kì đầu tư:

- Giai đoạn đầu của dự án ưu tiên phát triển Đông Tây, mở rộng tuyến Long Hậu-  Hiệp Phước nhằm khai thác hiệu quả quỹ đất dọc tuyến.

- Giai đoạn sau xây mới tuyến giao thông Long Hậu – Nhà Bè kết nối Bắc Nam qua sông Rạch Dơi.

5.3. Cơ cấu quy hoạch

5.3.1. Quan điểm:

- Phù hợp với các định hướng chính của các quy hoạch cấp trên.

- Đáp ứng yêu cầu sử dụng đất hợp lý và hiệu quả đầu tư trong từng giai đoạn phát triển dự án.

- Đảm bảo tính “kết nối“ về giao thông, không gian, hạ tầng kỹ thuật…trong mối quan hệ tổng thể liên kết vùng và khu vực xung quanh.

- Khai thác yếu tố cảnh quạn sông rạch, địa hình tự nhiên…để tạo ra tính đặc trưng và sức cạnh tranh cho từng khu vực.

5.3.2. Phân vùng quy hoạch:

Trên cơ sở những quan điểm phân vùng quy hoạch cũng như việc khai thác tối đa các điểm mạnh, khắc phục những hạn chế của khu vực, dựa trên khung phát triển tổng thể ( điều kiện tự nhiên, giao thông kết nối, cảnh quan…)  toàn đô thị Long Hậu được chia làm 05 vùng phát triển, bao gồm:

-  Vùng 01: Vùng phát triển đô thị dọc tuyến Long Hậu – Hiệp Phước:

- Vùng 02: Vùng phát triển đô thị ven sông Rạch Dơi

- Vùng 03: Vùng “ lõi : trung tâm đô thị.

- Vùng 04: Vùng phát triển đô thị phía Tây.

- Vùng 05: Vùng phát triển đô thị phía Đông.

5.3.3. Sơ đồ cơ cấu quy hoạch:

Hình 11: Cơ cấu chức năng Khu thương mại biệt thự và chung cư cao cấp · Cấu trúc hữu cơ phù hợp với định hướng sinh thái thân thiện với thiên nhiên · Cấu trúc cảnh quan nhiều lớp và đa dạng- mạng mặt nước và mạng cây xanh đan xen nhiều hướng. · Không tạo cảm giác ngăn cách giữa các khu vực do có các trục cảnh quan liên thông.

Cơ cấu chính của Khu thương mại biệt thự và chung cư cao cấp bao gồm:

a. Khung giao thông:

- Trục giao thông chủ đạo kết nối các trung tâm lớn có tính chất quy mô Vùng gồm 02 tuyến chính: Long Hậu – Hiệp Phước, Long Hậu – Nhà Bè.

- Xây dựng các tuyến đường liên khu vực, đường chính đô thị theo hướng Đông – Tây, Bắc – Nam, gắn kết chặt chẽ với 02 tuyến ( Long Hậu – Hiệp Phước; Long Hậu Nhà Bè ) tạo nên khung giao thông liên hoàn đáp ứng nhu cầu vận tải cho toàn đô thị.

- Xây dựng các tuyến đường cảnh quan ven sông Rạch Dơi, rạch Bà Vú, rạch  Cống.

b. Khung cảnh quan:

- Trên nền tảng tự nhiên sẵn của khu vực ven sông Rạch Dơi, xây dựng nơi đây trở thành dải công viên bên sông. Nơi đây xác định là mặt tiền quan trọng tạo hình ảnh đô thị hấp dẫn phía Đông Nam TP. Hồ Chí Minh và Đông Bắc huyện Cần Giuộc.

- Cải tạo, khơi thông dòng chảy nối rạch Bà Vú, rạch Cống. Đầu tư nâng cấp cải tạo cảnh quan dọc hai bên rạch trở thành công viên đô thị.

c. Các khu chức năng:

- Nhà ở kết hợp kinh doanh ( shophouse ) ưu tiên tập trung xây dựng tại 02 tuyến giao thông quan trọng ( Long Hậu – Hiệp Phước; Long Hậu – Nhà – Bè ). Ngoài ra, tại các tuyến đường trục chính kết nối thuận lợi với các trung tâm đô thị cũng khuyến khích bố trí loại hình nhà ở này.

- Nhà ở chia lô liền kế được quy hoạch phân bố đều trong tổng thể đô thị Long Hậu. Loại hình nhà ở này được thiết kế với nhiều diện tích khác nhau đáp ứng đa dạng nhu cầu của người dân.

- Nhà ở biệt thự song lập, biệt thự đơn lập được bố trí tại khu vực ven sông Rạch Dơi, rạch Bà Vú, rạch Cống. Đây là nơi đem lại nhiều cảm xúc đô thị gắn với không gian thoáng đãng và môi trường cảnh quan đặc trưng.

- Khu hỗn hợp ( Nhà ở kết hợp dịch vụ thương mại, cao tầng ) được quy hoạch phân tán tại một số vị trí trọng  điểm của đô thị như: trung tâm đô thị; ven sông; tại các điểm cửa ngõ; nút giao thông quan trọng...Ngoài việc đáp ứng yêu cầu về chức năng sử dụng đất, các khu vực hỗn hợp còn đóng vai trò điểm nhấn kiến trúc trong không gian tổng thể đô thị Long Hậu.

- Khu dịch vụ thương mại được quy hoạch tập trung dọc tuyến Long Hậu – Hiệp Phước và trung tâm đô thị, đáp ứng nhu cầu mua sắm của người dân trong và ngoài khu vực.

- Công cộng khu ở ( nhà trẻ, trường học, chợ, trung tâm y tế dịch vụ thiết yếu ) được quy hoạch với diện tích và bán kính phù hợp đáp ứng quy mô dân số tương đương 02 đơn vị ở  của đô thị Long Hậu.

d. Các khu vực trọng tâm:

- Cụm công trình hỗn hợp bố trí tại các vị trí quan trọng của đô thị Long Hậu như: khu vực trung tâm, ven sông, cửa ngõ phía Bắc kết nối huyện nhà Bè....

- Cụm dịch vụ thương mại bố trí tại nút giao cắt giữa tuyến đường Long Hậu – Hiệp Phước và Long Hậu – Nhà Bè.

- Công viên ven sông Rạch Dơi, công viên trung tâm đô thị Long Hậu, dải công viên rạch Bà Vú, rạch Cống.

e. Giai đoạn đầu tư:

Kết hợp xu hướng lan tỏa đô thị hóa từ trung tâm thành phố Hồ Chí Minh, tốc độ tăng trưởng nhanh của cảng Hiệp Phước trong giai đoạn tới và nhu cầu nhà ở tại địa bàn huyện Cần Giuộc, việc phân kì đầu tư đô thị được xác định tuyến Đông – Tây Long Hậu - Hiệp Phước sẽ là “ xương sống “ của dự án. Từ đó, xây dựng giai đoạn phân kì đầu tư đô thị Long Hậu từ phía Nam xuống phía Bắc. Với diện tích 267,31 ha, dự án Long Hậu có thể chia làm 02 giai đoạn đầu tư chính, trong đó:

- Giai đoạn 01 ưu tiến phát triển quỹ đất phía Nam, dọc tuyến Long Hậu Hiệp Phước.

- Giai đoạn 02 ưu tiên phát triển quỹ đất  phía Bắc, ven sông Rạch Dơi. Điều kiện phát triển dự án trong giai đoạn này là sự hình thành của tuyến đương Long Hậu – Nhà Bè qua sông Rạch Dơi, kết nối với phía Nam huyện Nhà Bè và trung tâm thành phố Hồ Chí Minh.

5.4. Quy hoạch sử dụng đất

5.3.1. Nguyên tắc chung:

- Cơ cấu sử dụng đất Điều chỉnh Quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 Khu thương mại biệt thự và chung cư cao cấp tuân thủ các quy chuẩn, tiêu chuẩn hiện hành.

- Phải xác định được vị trí, quy mô các khu chức năng. Các công trình công cộng dịch vụ đô thị phải đáp ứng được các quy định trong bảng 2.1–QCVN 01:2008, phù hợp với quy mô dân số trong khu vực thiết kế, đồng thời xem xét đến nhu cầu của các khu vực lân cận.

- Quy mô dân số phải được dự báo phù hợp với các mô hình nhà ở và chỉ tiêu nhà ở, đất ở được lựa chọn. Hoặc ngược lại, với quỹ đất nhất định và mục tiêu bố trí dân cư, cần lựa chọn giải pháp quy hoạch và mô hình, chỉ tiêu nhà ở phù hợp.

5.3.2. Tổng hợp các chỉ tiêu đồ án đạt được:

- Quy mô dân số 36.000 người.

- Chỉ tiêu sử dụng đất toàn khu: 74,25 m²/người.

+ Đất ở thấp tầng: 30,55 m²/người.

+ Đất công trình công cộng đơn vị ở: 0,81 m²/người.

+ Đất công trình hạ tầng kỹ thuật 0,94 m²/người.

+ Đất cây xanh: 10,38.m²/người.

+ Đất giao thông: 23,75m²/người.

- Chỉ tiêu diện tích nhà ở:

+ Nhà phố thương mại: kích thước 1 lô (6x18, 6x20).

+ Nhà liền kề (nhà phố): kích thước 1 lô (6x17; 6x18; 6x18; 5x18, 5x20).

+ Biệt thự song lập: kích thước 1 lô (8x18-20; 9x18-20, 10x18-20, 12x18-20).

+ Biệt thự đơn lập: kích thước 1 lô (15x18; 15x20).

+ Chung cư: diện tích căn hộ chung cư kích thước 1 hộ (từ 65m²/hộ đến 150 m²/hộ).

5.3.3. Tổng hợp sử dụng đất 

Tổng diện tích đất trong khu vực lập quy hoạch là 267,31 ha, được quy hoạch với các chức năng chính như sau: Đất trung tâm y tê; đất thương mại dịch vụ, chợ; Đất trường học ( trường mầm non; trường tiểu học; trường trung học cơ sở; trường trung học phổ thông ); Đất hỗn hợp ( công trình nhà ở kết hợp dịch vụ thương mại ); Đất ở thấp tầng ( đất nhà ở liên kế; đất ở nhà phố thương mại; đất ở biệt thự song lập; đất ở biệt thự nhà vườn ); Đất dịch vụ thương mại; Đất cây xanh ( Đất cây xanh đô thị; đất cây xanh đơn vị ở; đất cây xanh cách ly ); Mặt nước; Đất di tích tôn giáo; Đất hạ tầng kỹ thuật, bãi đỗ xe; đất giao thông.

B¶ng 2: Tổng hợp quy hoạch sử dụng đất

TT	Loại đất	Diện tích ô đất	Mật độ xây dựng	Diện tích xây dựng	Tầng cao  tối đa	Tỷ lệ
		m2	%	m2	tầng	%
	TỔNG	2.673.152	34,73	928.434	15	100
1	Đất công trình công cộng đơn vị ở	29.165	35,01	10.211	5	1,09
1.1	Trung tâm y tế	18.696	40	7.478	5
1.2	Trung tâm thương mại, chợ	6.832	40	2.733	5
1.2	Trung tâm văn hóa	3.637	40	1.455	2
2	Đất trường học	103.611	40	41.444	5	3,88
2.1	Trường mầm non	24.400	40	9.760	4
2.2	Trường tiểu học cơ sở	30.471	40	12.188	4
2.3	Trường trung học cơ sở	29.254	40	11.702	4
2.4	Trường trung học phổ thông	19.486	40	7.794	5
3	Đất hỗn hợp	49.327	30	14.798	15	1,85
4	Đất ở thấp tầng	1.099.936	75,8	833.774	5	41,15
4.1	Đất ở liên kề	543.938	80	435.150	5
4.2	Đất ở nhà phố thương mại	225.234	80	180.187	5
4.3	Đất ở biệt thự song lập	199.782	70	139.847	3
4.4	Đất ở biệt thự nhà vườn	130.982	60	78.589	3
5	Đất dịch vụ thương mại	54.662	40	21.865	5	2,04
6	Đất cây xanh	373.608		-		13,98
6.1	Đất cây xanh đô thị	246.488		-
6.2	Đất cây xanh đơn vị ở	72.465		-
6.3	Đất cây xanh cách ly	33.496		-
6.4	Đất cây xanh thể dục thể thao	21.159
7	Đất cơ quan	2.205	40	882	3	0,08
8	Đất mặt nước	70.056		-		2,62
9	Đất hạ tầng kỹ thuật, bãi đỗ xe	33.968	16	5.459	1	1,27
8.1	Đất hạ tầng kỹ thuật	10.744	40	4.298	1
8.2	Đất bãi đỗ xe	23.224	5	1.161	1
10	Đất tôn giáo, di tích	1.600				0,06
11	Đất giao thông	855.014		-		31,98

 

Chỉ tiêu các loại chức năng đất bao gồm:

a) Đất công trình công công đơn vị ở: kí hiệu CC, tổng diện tích 29.161 m2 chiếm 1,09 % diện tích khu vực lập quy hoạch, trong đó:

- Đất trung tâm y tế: kí hiệu CC, tổng diện tích 18.696 m2.

- Đất trung tâm thương mại, chợ, kí hiệu CC, tổng diện tích 6.832 m2.

- Đất trung tâm văn hóa, kí hiệu CC, tổng diện tích 2.394 m2.

b) Đất trường học: kí hiệu TH, tổng diện tích 103.611  m2^., chiếm 3,88% diện tích khu vực lập quy hoạch, trong đó:

- Đất trường mầm non: kí hiệu TH, tổng diện tích 24.400 m2.

- Đất trường tiểu học: kí hiệu TH, tổng diện tích 30.471 m2.

- Đất trường trung học cơ sở: kí hiệu TH, tổng diện tích 29.254 m2.

- Đất trường trung học phổ thông: kí hiệu TH, tổng diện tích 19.486 m2.

c) Đất hỗn hợp: kí hiệu HH, tổng diện tích 49.327 m2, chiếm 1,85% diện tích khu vực lập quy hoạch.

d) Đất ở thấp tầng: kí hiệu ( LK,SH,BTS,BTV ), tổng diện tích 1.099.936 m2 chiếm 41,15 % tổng diện tích khu vực lập quy hoạch, trong đó:

- Đất ở liên kế: kí hiệu LK, tổng diện tích 543.938 m2.

- Đất ở nhà phố thương mại: kí hiệu SH, tổng diện tích 225.234 m2.

- Đất ở biệt thự song lập: kí hiệu BTS, tổng diện tích 199.782 m2.

- Đất ở biệt thự nhà vườn: kí hiệu BTV, tổng diện tích 130.982 m2.

e) Đất dịch vụ thương mại: kí hiệu TM, tổng diện tích 54.662 m2, chiếm 2,04% diện tích khu vực lập quy hoạch.

f) Đất cây xanh: kí hiệu ( CD; CX, CL ), tổng diện tích 373.608 m2, chiếm 13,98% diện tích khu vực lập quy hoạch, trong đó:

- Đất cây xanh đô thị: kí hiệu CD, tổng diện tích 246.488 m2.

- Đất cây xanh đơn vị ở: kí hiệu CX, tổng diện tích 72.865 m2.

- Đất cây xanh cách ly: kí hiệu CL. tổng diện tích 33.496 m2.

- Đất cây xanh thể dục thể thao: kí hiệu TD. tổng diện tích 21.159 m2.

g) Đất cơ quan: kí hiệu ( CQ ), tổng diện tích 2.205 m2, chiếm 0,08 % diện tích khu vực lập quy hoạch.

h) Đất mặt nước: kí hiệu ( MN ), tổng diện tích 70.056 m2, chiếm 2,62 % diện tích khu vực lập quy hoạch.

i) Đất hạ tầng kỹ thuật, bãi đỗ xe: kí hiệu ( HT), tổng diện tích 33.968 m2, chiếm 1,27% diện tích khu vực lập quy hoạch, trong đó:

- Đất hạ tầng kỹ thuật: kí hiệu HT, tổng diện tích 10.744 m2.

- Đất bãi đỗ xe: kí hiệu HT, tổng diện tích 23.224 m2.

i) Đất tôn giáo, di tích: kí hiệu TG, tổng diện tích 1.600 m2, chiếm 0,06% diện tích khu vực lập quy hoạch.

k) Đất giao thông: tổng diện tích 855.014 m2, chiếm 31,98% diện tích khu vực lập quy hoạch.

5.3.4. Quy hoạch phân lô: 

Đất xây dựng nhà ở có tổng diện tích 1.149.263m² chia thành 7.841 lô và 1.159 căn hộ, bao gồm:

- Nhà phố (4.644 lô): 543.938m², bố trí tại 264 khu (A-LK.01 đến A-LK.51, B-LK.01 đến B-LK.57, C-LK.01 đến C-LK.90, D-LK.01 đến D-LK.66);

- Nhà phố thương mại (1.734 lô): 225.234m², bố trí tại 103 khu (A-SH.01 đến A-SH.17, B-SH.01 đến B-SH.19, C-SH.01 đến C-SH.40, D-SH.01 đến D-SH.27);

- Biệt thự song lập (1.047 lô): 199.782m², bố trí tại 53 khu (A-BTS.01 đến A-BTS.21, B-BTS.01 đến B-BTS.22, C- BTS.01 đến C- BTS.03, D- BTS.01 đến D-BTS.07);

- Biệt thự nhà vườn ( 416 lô): 130.982 m², bố trí tại 31 khu (A-BTV.01 đến A-BTV.20, B-BTV.01 đến B-BTV.11);

- Nhà ở cao tầng kết hợp thương mại - văn phòng (1.159 căn hộ): 49.327 m², bố trí tại 12 khu (từ HH.01 đến HH.12).

5.3.5. Quy hoạch sử dụng theo các khu chức năng

Các chức năng sử dụng đất được quy hoạch trong khu đô thị, bao gồm:

a. Đất công trình công cộng đơn vị ở:

Đất công trình công công đơn vị ở: kí hiệu CC, tổng diện tích 29.161 m2 chiếm 1,09% diện tích khu vực lập quy hoạch

B¶ng 3: Chỉ tiêu  sử dụng đất công trình công cộng đơn vị ở

TT	Loại đất	Ký hiệu	Diện tích ô đất	MDXD	Diện tích xây dựng	Tầng cao  tối đa	Tổng diện tích sàn	Hệ số sử dụng đất
			m2	%	m2	tầng	m2	lần
1	Đất công trình công cộng đơn vị ở	CC	29.161	35	10.211	5	51.056	1,75
1.1	Trung tâm y tế		18.696	40	7.478	5	37.392	2
1.1.1	Trung tâm y tế	CC.01	10.962	40	4.385	5	21.924	2
1.1.2	Trung tâm y tế	CC.03	7.734	40	3.094	5	15.468	2
1.2	Trung tâm thương mại, chợ		6.832	40	2.733	5	13.664	2
1.2.1	Trung tâm thương mại, chợ	CC.02	2.394	40	958	5	4.788	2
1.2.2	Trung tâm thương mại, chợ	CC.04	1.875	40	750	5	3.750	2
1.2.3	Trung tâm thương mại, chợ	CC.05	2.563	40	1.025	5	5.126	3
1.3	Trung tâm văn hóa		3.633	40	1.453	2	2.906	0,8
1.3.1	Trung tâm văn hóa	CC.06	1.687	40	675	2	1.350	0,8
1.3.2	Trung tâm văn hóa	CC.07	1.946	40	778	2	1.557	0,8

 

b. Đất trường học: kí hiệu TH, tổng diện tích 103.611 m^2., chiếm 3,88% diện tích khu vực lập quy hoạch

B¶ng 4: Chỉ tiêu  sử dụng đất trường học

TT	Loại đất	Ký hiệu	Diện tích ô đất	MDXD	Diện tích xây dựng	Tầng cao  tối đa	Tổng diện tích sàn	Hệ số sử dụng đất
			m2	%	m2	tầng	m2	lần
2	Đất trường học	TH	103.611	40	41.444	5	173.572	1,68
2.1	Trường mầm non		24.400	40	9.760	4	39.040	1,6
2.1	Trường mầm non	TH.01	4.376	40	1.750	4	7.002	1,6
2.2	Trường mầm non	TH.02	4.228	40	1.691	4	6.765	1,6
2.3	Trường mầm non	TH.03	3.644	40	1.458	4	5.830	1,6
2.4	Trường mầm non	TH.05	7.126	40	2.850	4	11.402	1,6
2.5	Trường mầm non	TH.10	5.026	40	2.010	4	8.042	1,6
2.2	Trường tiểu học cơ sở		30.471	40	12.188	4	48.754	1,6
2.2.1	Trường tiểu học cơ sở	TH.04	17.869	40	7.148	4	28.590	1,6
2.2.2	Trường tiểu học cơ sở	TH.08	12.602	40	5.041	4	20.163	1,6
2.3	Trường trung học cơ sở		29.254	40	11.702	4	46.806	1,6
2.3.1	Trường trung học cơ sở	TH.06	16.464	40	6.586	4	26.342	1,6
2.3.2	Trường trung học cơ sở	TH.09	12.790	40	5.116	4	20.464	1,6
2.4	Trường trung học phổ thông		19.486	40	7.794	5	38.972	2
	Trường trung học phổ thông	TH.07	19.486	40	7.794	5	38.972	2

 

c. Đất hỗn hợp: kí hiệu HH, tổng diện tích 49.327 m2, chiếm 1,85% diện tích khu vực lập quy hoạch.

B¶ng 5: Chỉ tiêu  sử dụng đất hỗn hợp

TT	Loại đất	Ký hiệu	Diện tích ô đất	MDXD	Diện tích xây dựng	Tầng cao  tối đa	Tổng diện tích sàn	Hệ số sử dụng đất
			m2	%	m2	tầng	m2	lần
3	Đất hỗn hợp	HH	49.327	30	14.798	15	200.490	4,06
3.1	Công trình hỗn hợp	HH01	3.122	30	937	12	11.239	4,8
3.2	Công trình hỗn hợp	HH02	6.540	30	1.962	15	29.430	6
3.3	Công trình hỗn hợp	HH03	3.893	30	1.168	12	14.015	4,8
3.4	Công trình hỗn hợp	HH04	6.531	30	1.959	15	29.390	6
3.5	Công trình hỗn hợp	HH05	1.551	30	465	12	5.584	4,8
3.6	Công trình hỗn hợp	HH06	1.584	30	475	12	5.702	4,8
3.7	Công trình hỗn hợp	HH07	4.152	30	1.246	12	14.947	4,8
3.8	Công trình hỗn hợp	HH08	4.292	30	1.288	12	15.451	4,8
3.9	Công trình hỗn hợp	HH09	2.782	30	835	12	10.015	4,8
3.10	Công trình hỗn hợp	HH10	2.492	30	748	12	8.971	4,8
3.11	Công trình hỗn hợp	HH11	6.189	30	1.857	15	27.851	6
3.12	Công trình hỗn hợp	HH12	6.199	30	1.860	15	27.896	6

 

d) Đất ở thấp tầng: kí hiệu ( LK,SH,BTS,BTV ), tổng diện tích 1.099.936 m2 chiếm 41,15% tổng diện tích khu vực lập quy hoạch.

- Đất nhà ở liền kề: Kí hiệu  A-LK01 -  A-LK51; B-LK01 - B-LK57; C-LK01 - C-LK90; D-LK01 - D-LK66.

- Đất nhà phố thương mại: Kí hiệu A-SH01 - A-SH17; B-SH01 - B-SH19; C-SH01 - C-SH40; D-SH01 - D-SH27.

- Đất ở biệt thự song lập: Kí hiệu A-BTS01 - A-BTS21; B-BTS01 - B-BTS22; C-BTS01 - C-BTS03; D-BTS01 - D-BTS07.

- Đất ở nhà vườn: Kí hiệu A-BTV01 - A-BTV20; B-BTV01 - D-BTV11.

B¶ng 6: Chỉ tiêu  sử dụng đất nhà ở thấp tầng

TT	Loại đất	Ký hiệu	Diện tích ô đất	MDXD	Diện tích xây dựng	Tầng cao  tối đa	Tổng diện tích sàn	Hệ số sử dụng đất
			m2	%	m2	tầng	m2	lần
4	Đất ở thấp tầng		1.099.936	76	833.774	5	3.731.998	3,39
4.1	Đất ở liên kề	LK	543.938	80	435.150

Thiết kế quy hoạch 1/500 khu đô thị và khu dân cư tập trung và quy trình lập dự án khu đô thị, hồ sơ lập ĐTM khu dân cư đô thị