MỤC LỤC DỰ ÁN ĐẦU TƯ KHU DU LỊCH SINH THÁI NGHỈ DƯỠNG PHỨC HỢP

CHƯƠNG I: GIỚI THIỆU CHỦ ĐẦU TƯ VÀ DỰ ÁN 4

I.1. Giới thiệu chủ đầu tư 4

I.2. Đơn vị tư vấn lập dự án đầu tư xây dựng công trình 4

I.3. Mô tả sơ bộ dự án 4

I.4. Thời hạn đầu tư: 5

I.5. Cơ sở pháp lý triển khai dự án 5

I.6. Tính pháp lý liên quan đến quản lý xây dựng 6

CHƯƠNG II: NGHIÊN CỨU THỊ TRƯỜNG 8

II.1. Phân tích thị trường đầu tư và phát triển du lịch 8

II.1.1. Tổng quan nền kinh tế Việt Nam 2017 8

II.1.2. Khách quốc tế đến Việt Nam năm 2017 9

II.2. Tổng quan về dân số và kinh tế xã hội tỉnh Kiên Giang . 9

II.2.1. Vị trí địa lý và thuận lợi 9

II.2.2. Văn Hóa - Du lịch 15

II.3. Nhận định và phân tích tình hình thị trường phát triển du lịch 17

II.3.1. Tình hình phát triển du lịch và những định hướng phát triển triển du lịch trong tương lai. 17

II.3.2. Một số giải pháp phát triển du lịch 21

II.3.3. Tình hình phát triển du lịch của tỉnh Kiên Giang 24

II.4. Thống kê số lượng khách du lịch tới Phú Quốc. 24

II.5. Phân tích thị trường khách du lịch đến Phú Quốc và Khu phức hợp nghỉ dưỡng cao cấp Ecowind 24

II.6. Phân tích thị trường đầu ra cho KDL sinh thái nghỉ dưỡng Thành Vinh 25

CHƯƠNG III: MỤC TIÊU VÀ SỰ CẦN THIẾT PHẢI ĐẦU TƯ 27

III.1. Khái quát chung và sự cần thiết phải đầu tư dự án 27

III.2. Mục tiêu đầu tư Khu du lịch 29

CHƯƠNG IV: ĐỊA ĐIỂM XÂY DỰNG 31

IV.1. Mô tả địa điểm xây dựng và lựa chọn địa điểm 31

IV.2. Phân tích địa điểm xây dựng dự án 32

IV.3. Nhận xét địa điểm xây dựng dự án 33

IV.4. Hiện trạng sử dụng đất 33

IV.5. Hiện trạng hạ tầng kỹ thuật 34

IV.6. Phương án đền bù giải phóng mặt bằng 34

Chính sách bồi thường - Mô tả hiện trạng khu đất 34

IV.7. Nhận xét chung về hiện trạng 34

CHƯƠNG V: QUI MÔ ĐẦU TƯ VÀ GIẢI PHÁP XÂY DỰNG 36

V.1. Hình thức đầu tư 36

V.2. Lựa chọn mô hình đầu tư 36

V.2.1. Mô hình các hạng mục đầu tư Khu du lịch nghỉ dưỡng sinh thái 38

V.2.2.  Giải pháp xây dựng khu biệt thự nghỉ dưỡng 40

CHƯƠNG VI: GIẢI PHÁP QUI HOẠCH THIẾT KẾ CƠ SỞ 41

VI.1. Sơ đồ cơ cấu phân khu chức năng 41

VI.2. Quy hoạch sử dụng đất 41

VI.3. Tổ chức không gian kiến trúc cảnh quan 41

VI.4. Giải pháp thiết kế công trình 42

VI.4.1. Các chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật của dự án 42

VI.4.2. Giải pháp quy hoạch 42

VI.4.3. Giải pháp kiến trúc 42

VI.5. Giải pháp kỹ thuật 42

CHƯƠNG VII: PHƯƠNG ÁN VẬN HÀNH VÀ SỬ DỤNG LAO ĐỘNG 44

VII.1. Sơ đồ tổ chức công ty - Mô hình tổ chức 44

VII.2. Phương thức tổ chức, quản lý và điều hành 44

VII.3. Nhu cầu và phương án sử dụng lao động 44

CHƯƠNG VIII: PHƯƠNG ÁN THI CÔNG CÔNG TRÌNH 46

VIII.1. Giải pháp thi công xây dựng 46

VIII.2. Hình thức quản lý dự án 46

CHƯƠNG IX: ĐÁNH GIÁ TÁC ĐỘNG MÔI TRƯỜNG, AT-PCCN 47

IX.1. Đánh giá tác động môi trường 47

IX.1.1. Giới thiệu chung 47

IX.1.2. Các quy định và các hướng dẫn về môi trường 47

IX.1.3. Hiện trạng môi trường địa điểm xây dựng 49

IX.1.4. Mức độ ảnh hưởng tới môi trường 52

IX.1.5. Giải pháp khắc phục ảnh hưởng tiêu cực của dự án tới môi trường 53

IX.1.6. Kết luận 55

CHƯƠNG X: TỔNG MỨC ĐẦU TƯ 56

X.1. Cơ sở lập Tổng mức đầu tư 56

X.2. Nội dung Tổng mức đầu tư 56

X.2.1. Chi phí xây dựng và lắp đặt 56

X.2.2. Chi phí thiết bị 56

X.2.3. Chi phí quản lý dự án 57

X.2.4. Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng: bao gồm 57

X.2.5. Chi phí khác 58

X.2.6. Dự phòng chi 58

X.2.7. Lãi vay của dự án 58

X.3. Tổng mức đầu tư 58

CHƯƠNG XI: VỐN ĐẦU TƯ CỦA DỰ ÁN 62

XI.1. Nguồn vốn đầu tư của dự án 62

XI.1. Tiến độ sử dụng vốn 62

XI.2. Phương án hoàn trả vốn vay 63

CHƯƠNG XII: HIỆU QUẢ KINH TẾ-TÀI CHÍNH CỦA DỰ ÁN 65

XII.1. Các giả định kinh tế và cơ sở tính toán 65

XII.2. Các chỉ tiêu tài chính - kinh tế của dự án 76

XII.3. Đánh giá ảnh hưởng Kinh tế - Xã hội 76

CHƯƠNG XIII: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 77

XIII.1. Kết luận 77

XIII.2. Kiến nghị 77

 

 

CHƯƠNG I: 
GIỚI THIỆU CHỦ ĐẦU TƯ VÀ DỰ ÁN

I.1. Giới thiệu chủ đầu tư dự án khu du lịch sinh thái nghỉ dưỡng phức hợp

- Tên công ty :  Công ty CP Tập đoàn xây dựng Impex Việt Nam

- Địa chỉ :   thôn Yên Lũng, xã An Khánh, huyện Hoài Đức, TP. Hà Nội.

- Điện thoại     :    (+84)  ;  

- Đại diện        :   Ông Vũ Hồng Quảng  ; Chức vụ:  Giám Đốc

- Ngành nghề chính: Xây dựng dân dụng, Kinh doanh bất động sản, khu du lịch nghỉ dưỡng, nhà hàng, khách sạn… 

I.2. Đơn vị tư vấn lập dự án đầu tư xây dựng công trình

- Công ty Cổ phần Tư vấn đầu tư và Thiết kế xây dựng Minh Phương

- Địa chỉ: 28 B Mai Thị Lựu, phường ĐaKao, quận 1, Tp.HCM.

- Điện thoại: (028) 22142126    ;  Fax: (08) 39118579

I.3. Mô tả sơ bộ dự án Khu du lịch sinh thái nghỉ dưỡng phức hợp

- Tên dự án: Khu phức hợp nghỉ dưỡng cao cấp Ecowind.

- Địa điểm: Tại xã Dương Tơ, huyện Phú Quốc, tỉnh Kiên Giang;

- Quỹ đất của dự án: 5,5 Ha thuộc đất do 1 hộ gia đình sử dụng vào việc trồng cây.

- Mục tiêu đầu tư: Khu phức hợp nghỉ dưỡng cao cấp Ecowind được đầu tư xây dựng mới hoàn toàn theo mô hình một khu du lịch tổng hợp nhiều loại hình du lịch sinh thái - văn hóa với các loại hình khai thác như: Khu nhà nghỉ dưỡng Bugalow, bể bơi nhân tạo, khu vui chơi giải trí, kinh doanh khách sạn, nhà nghỉ, nhà hàng ăn uống, du lịch sinh thái, khu vui chơi du lịch sinh thái, các công trình và cảnh quan sẽ được bố trí hài hoà tự nhiên phục vụ tốt nhu cầu của du khách, phù hợp với phát triển du lịch tổng thể của vùng với tiêu chuẩn cao cấp..

- Tổng vốn đầu tư khoảng: 200 tỷ đồng, 

Bằng Chữ: Hai trăm tỷ đồng

-  Trong đó vốn chủ sở hữu của Công ty CP Tập đoàn xây dựng Impex Việt Nam là 200 tỷ đồng;

- Tiến độ thực hiện dự án:

+ Thời gian xây dựng: từ tháng 1 năm 2019 đến tháng 12 năm 2020.

+ Thời gian vận hành sản xuất kinh doanh: từ tháng 01 năm 2021.

- Hình thức đầu tư: Đầu tư xây dựng mới

- Hình thức quản lý:

+ Công ty CP Tập đoàn xây dựng Impex Việt Nam trực tiếp quản lý dự án.

+ Quá trình hoạt động của dự án được sự tư vấn của các chuyên gia trong nước và nước ngoài.

- Nguồn vốn đầu tư : (đầu tư bằng nguồn vốn tự có và nguồn vốn huy động từ các thành phần kinh tế khác kể cả nguồn vốn vay.)

I.4. Thời hạn đầu tư:

- Thời hạn đầu tư của dự án là 50 năm và khả năng xin gia hạn thêm.

CHƯƠNG I: MỤC TIÊU VÀ SỰ CẦN THIẾT PHẢI ĐẦU TƯ

I.1.  Khái quát chung và sự cần thiết phải đầu tư dự án khu du lịch nghỉ dưỡng phức hợp 

Huyện đảo Phú Quốc trong tương lai với cơ chế đặc Khu kinh tế có nhiều chính sách ưu đãi là nơi có nhiều tiềm năng phát triển du lịch, do địa bàn nằm ờ vùng biển đang còn hoang sơ. Dựa trên các cơ sở phân tích về điều kiện kinh tế, xã hội, điều kiện tự nhiên chung của khu vực cũng như trên cơ sở các văn bản pháp lý có liên quan. Việc đầu tư dự án Khu phức hợp nghỉ dưỡng cao cấp Ecowind tại xã Dương Tơ, huyện đảo Phú Quốc có tính khả thi cao bởi các yếu tố sau:

Thực hiện chiến lược phát triển hình thành khách sạn hiện đại trong sự hoang sơ của môi trường tự nhiên của đảo, tạo ra mô hình cụ thể phù hợp với quy hoạch và chủ trương chính sách chung. Thống nhất quản lý về quy hoạch và xây dựng, Đối với chủ đầu tư đây là một dự án lớn, có tỷ suất sinh lời sẽ mang lại nguồn lợi nhuận cho chủ đầu tư. Đặc biệt qua dự án, thì vị thế cũng như uy tín và thương hiệu của chủ đầu tư sẽ tăng cao, có vị trí vững mạnh trong lĩnh vực Du lịch sinh thái, kết hợp dịch vụ du lịch biển đảo. Thực hiện chiến lược phát triển Khu phức hợp nghỉ dưỡng cao cấp Ecowind, chủ đầu tư đã ký hợp đồng hợp tác với tập đoàn quản lý khách sạn hàng đầu thế giới để quản lý và điều hành Khu phức hợp nghỉ dưỡng cao cấp Ecowind do vậy chắc chắn sẽ  mang lại hiệu kinh tế cao. Ngoài ra chủ đầu tư sẽ tạo ra mô hình cụ thể phù hợp với quy hoạch và chủ trương chính sách chung, góp phần vào việc phát triển tăng tốc chung của Phú Quốc đặc biệt là du lịch sinh thái, kết hợp nghỉ dưỡng….

Dự án nhằm thu hút một lượng khách du lịch từ Miền Bắc, Miền Trung, thành phố HCM và khách nước ngoài đến với Phú Quốc thông qua các chương trình du lịch lữ hành quốc tế, du khách đến khu du lịch để khám phá một loại hình mới du lịch sinh thái, dã ngoại. Đặc biệt với việc mở các tuyến bay trực tiếp từ Phú Quốc đi và đến các sân bay Tân Sơn Nhất, Đà Nẵng, Nha Trang, Đà Lạt và Hà Nội là một điều kiện rất tốt để khai thác tiềm năng khách du lịch từ các địa phương, vùng miền khác của cả nước tham quan tìm hiểu Phú Qốc. Do đó, để xúc tiến việc thành lập và đầu tư xây dựng Khu phức hợp nghỉ dưỡng cao cấp Ecowind, Công ty đã hoàn thiện phương án đầu tư. Dự kiến sơ bộ về phương án kinh doanh cũng như kế hoạch hoàn vốn, trình UBND huyện đảo Phú Quốc cùng các sở, ban ngành để nhất trí chủ trương. Đầu tư xây dựng dự án Khu phức hợp nghỉ dưỡng cao cấp Ecowind, sẽ đóng góp một phần nhỏ vào quỹ phúc lợi an sinh cho xã hội nói chung, và cũng là thêm một lựa chọn nơi du lịch, vui chơi thư giãn cho khách du lịch trong và ngoài nước tới thăm huyện đảo Phú Quốc.

 Những năm gần đây lượng du khách đến với du lịch huyện Phú Quốc ngày càng tăng cao với xu hướng chất lượng cao và nhu cầu sử dụng đa dạng các sản phẩm du lịch. Do vậy các cơ sở du lịch phục vụ hiện có trên địa bàn đã bắt đầu bộc lộ những hạn chế, tỏ ra không phù hợp trong thời kỳ mới, do cơ sở hạ tầng xuống cấp các sản phẩm du lịch chưa đa dạng và phong phú, chất lượng các dịch vụ chưa cao.

Xuất phát từ nhu cầu đó, việc xây dựng khu du lịch đáp ứng những nhu cầu và mong đợi của du khách và khai thác tiềm năng du lịch vốn có, tạo ra các cảnh quan du lịch mới góp phần xây dựng, bảo vệ khai thác các nguồn tài nguyên du lịch là rất cần thiết. Chính vì những yếu tố trên, Chủ đầu tư đề xuất việc xây dựng Khu du lịch với qui mô đầu tư đạt tiêu chuẩn 4 sao cho du lịch sinh thái. Chúng tôi tin rằng dự án ra đời sẽ mang lại những thành quả về mặt kinh tế xã hội, phù hợp với qui hoạch và định hướng phát triển du lịch trong tương lai của tỉnh Kiên Giang.

Từ thực tế yêu cầu, nguyện vọng của đảng bộ, chính quyền và nhân dân tỉnh Kiên Giang, việc đầu tư dự án du lịch sinh thái kết hợp các hoạt động văn hoá thể thao tạo ra một dự án mang tính điểm nhấn trong hoạt động kinh tế xã hội của huyện Phú Quốc trở thành nguyện vọng nhu cầu khách quan và thiết thực mà vai trò chủ đạo trong thực hiện dự án được gắn liền với trách nhiệm của Đảng bộ, chính quyền, các tổ chức xã hội chính trị và nhân dân huyện với sự phối hợp chặt chẽ và trách nhiệm của nhà đầu tư.

Thực hiện chiến lược phát triển Khu du lịch chủ đầu tư sẽ tạo ra mô hình cụ thể phù hợp với quy hoạch và chủ trương chính sách chung, góp phần vào việc phát triển tăng tốc chung của huyện và tỉnh Kiên Giang đặc biệt là du lịch và du lịch sinh thái, nghỉ dưỡng kết hợp thể thao, giải trí, dịch vụ du lịch sinh thái thưởng ngoạn những mô hình du lịch tự nhiên độc đáo,…. 

Dự án nhằm thu hút một lượng khách du lịch quốc tế đến với huyện đảo Phú Quốc thông qua các chương trình du lịch lữ hành quốc tế, du khách đến khu du lịch để khám phá một loại hình mới. Do đó, để xúc tiến việc thành lập và đầu tư xây dựng Khu du lịch. Công ty đã hoàn thiện phương án đầu tư. Dự kiến sơ bộ về phương án kinh doanh cũng như kế hoạch hoàn vốn, trình UBND tỉnh Kiên Giang cùng các sở, ban ngành để nhất trí chủ trương đầu tư xây dựng dự án Khu du lịch, dự án đi vào hoạt động sẽ đóng góp một phần nhỏ phúc lợi an sinh cho xã hội nói chung, cho huyện Phú Quốc và cũng là thêm một lựa chọn nơi du lịch sinh thái, vui chơi thư giãn sau những giờ làm việc căng thẳng của nhân dân địa phương và khách du lịch trong và ngoài nước. 

Xây dựng khu du lịch nghỉ dưỡng hiện đại đạt tiêu chuẩn là giải pháp tốt nhất cho những gia đình có điều kiện kinh. Bên cạnh đó, dự án này cũng góp phần tạo điều kiện công ăn việc làm cho lao động dư thừa trên địa bàn.

Khu du lịch có tính khả thi bởi các yếu tố sau:

- Thực hiện chiến lược phát triển Khu du lịch nói chung, tạo ra được một mô hình cụ thể phù hợp với các quy hoạch và chủ trương, chính sách chung, góp phần vào việc phát triển du lịch sinh thái của tỉnh Kiên Giang đưa ra. Mặt khác, đời sống kinh tế - xã hội Việt Nam ngày càng phát triển. Trong những năm gần đây, nước ta đã giảm nhanh được tình trạng nghèo đói, bước đầu xây dựng nền kinh tế công nghiệp hóa, đạt được tốc độ tăng trưởng kinh tế cao đi đôi với sự công bằng tương đối trong xã hội. Đối với chủ đầu tư đây là một dự án lớn. Đặc biệt qua dự án vị thế, uy tín và thương hiệu của chủ đầu tư sẽ tăng cao, tạo dựng thương hiệu mạnh trong lĩnh vực kinh doanh dịch vụ và quảng bá du lịch, tạo một phần thu nhập từ dự án cho địa phương. Như vậy, có thể nói việc đầu tư xây dựng Khu du là tất yếu và cần thiết, vừa thoả mãn được các mục tiêu và yêu cầu phát triển du lịch, thể thao, giải trí, thư giãn vừa đem lại lợi nhuận cho chủ đầu tư.

I.2.  Mục tiêu đầu tư Khu du lịch sinh thái nghỉ dưỡng phức hợp ECOWIND 

Tận dụng những lợi thế của địa điểm gần biển, dự án nằm trên khu đất cao có tầm nhìn rộng việc xây dựng một dư án dịch vụ du lịch sinh thái, văn hoá thể thao, nghỉ dưỡng có dấu ấn tri thức tạo ra được sản phẩm là một dự án mang điểm nhấn hội đủ các yếu tố sạch đẹp có không gian văn hóa truyền thống, có hiệu quả kinh tế góp phần phát triển kinh tế xã hội địa phương đáp ứng nhu cầu thị trường du lịch theo định hướng phát triển quy hoạch tổng thể kinh tế xã hội của Phú Quốc .

Phát triển hệ sinh thái tự nhiên: Tận dụng khai thác các nguồn cây xanh trong khu du lịch. Áp dụng những kỹ thuật của các nghệ nhân đem về lai tạo nhân giống nhằm tạo ra Khu du lịch nghỉ dưỡng sinh thái với mảng rừng cây xanh mọi miền và vườn cây quý. Sử dụng bãi đất trống đưa vào sử dụng có hiệu quả nguồn quỹ đất, phát triển hệ thống sinh thái đa dạng bảo đảm tính bền vững của dự án phù hợp xu thế phù hợp chính sách quốc gia về ứng phó với biến đổi khí hậu.

Sử dụng những tri thức, khả năng kinh nghiệm về quy hoạch, kiến trúc và quản lý mang phong cách kinh doanh doanh mới, hiện đại để tạo ra được những công trình có giá trị mang tính hiện đại kết hợp, phong cách riêng thu hút được nguồn du khách, hoạch định được định hướng hoạt động kết nối các địa phương ngoài tỉnh, quốc tế. Tạo ra công trình mang biểu tượng đặc trưng của địa phương, một Khu du lịch nghỉ dưỡng sinh thái xanh sạch đẹp, và là công trình mang tính điển hình trong định hướng có đầy đủ các tiện nghi, phục vụ tốt nhu cầu ngày càng cao của du khách trong và ngoài nước về chất lượng cũng như số lượng phục vụ nhằm thu hút khách du lịch đến với tỉnh Kiên Giang nói chung và khu du lịch nói riêng.

Kết gắn, liên kết và thúc đẩy sự phát triển Du lịch đối với những địa danh và thế mạnh của tỉnh nhà đồng thời tạo cơ sở hạ tầng phát triển ngành du lịch đối với địa phương tỉnh Kiên Giang. Góp phần đóng góp nguồn ngân sách, tạo việc làm ổn định và lâu dài cho một số lao động trong vùng, thúc đẩy thay đổi bộ mặt kinh tế xã hội tại địa phương.

Phú Quốc lâu nay được biết đến như một thiên đường du lịch nghỉ dưỡng của Việt Nam với vẻ đẹp hoang sơ nguyên bản. Hòn đảo xinh đẹp này đang dần trở thành điểm đến lý tưởng của nhiều du khách trong nước và quốc tế. Hiểu rõ lợi thế về vị trí đầu tư, sự thiếu hụt cơ sở lưu trú có chất lượng cao cùng những chính sách ưu đãi của Chính phủ trong việc phát triển du lịch huyện đảo Phú Quốc nói riêng và du lịch cả nước nói chung, Công ty CP Tập đoàn xây dựng Impex Việt Nam rất mong muốn được triển khai dự án “Khu phức hợp nghỉ dưỡng cao cấp Ecowind” tại ấp 4, xã Dương Tơ, huyện Phú Quốc, tỉnh Kiên Giang.

Xem thêm mô hình dự án khu du lịch sinh thái nghỉ dưỡng phức hợp