MỤC LỤC

Thiết kế quy hoạch 1/500 khu đô thị mới phố hoa và hồ sơ xin phê duyệt dự án khu đô thị mới, quy trình thực hiện đầu tư dự án.

I. PHẦN MỞ ĐẦU 4

1. Lý do và sự cần thiết lập quy hoạch 4

2. Mục tiêu, nguyên tắc và yêu cầu phát triển của đồ án quy hoạch 4

II. CƠ SỞ VÀ CĂN CỨ LẬP QUY HOẠCH 6

1. Các căn cứ pháp lý 6

2. Các cơ sở nghiên cứu 7

3. Các quy chuẩn, tiêu chuẩn thiết kế: 7

III. ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN VÀ HIỆN TRẠNG 9

1. Vị trí, ranh giới và quy mô nghiên cứu. 9

2. Hiện trạng xây dựng 9

3. Hiện trạng hạ tầng kỹ thuật 9

4. Đánh giá thuận lợi và khó khăn 10

IV. NỘI DUNG NGHIÊN CỨU QUY HOẠCH 11

1. Tính chất 11

2. Các chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật chủ yếu 11

V. NỘI DUNG THIẾT KẾ QUY HOẠCH 13

1. Quan điểm và nguyên tắc chung 13

2. Định hướng phát triển không gian và sử dụng đất 14

3. Tổ chức không gian quy hoạch kiến trúc 20

VI. THIẾT KẾ ĐÔ THỊ 22

1. Các nguyên lý thiết kế 22

2. Yêu cầu thiết kế trong các ô đất. 22

3. Xác định các công trình điểm nhấn trong khu vực quy hoạch: 23

4. Giải pháp tổ chức không gian đô thị: 24

5. Xác định hệ thống cây xanh, vườn hoa, không gian mở. 24

6. Xác định chiều cao xây dựng công trình 26

7. Xác định khoảng lùi công trình trên đường phố, nút giao thông 26

8. Xác định hình khối, màu sắc, hình thức kiến trúc chủ đạo của các công trình kiến trúc 26

VII. QUY HOẠCH HỆ THỐNG HẠ TẦNG KỸ THUẬT 29

1. Quy hoạch hệ thống giao thông 29

2. Quy hoạch chuẩn bị kỹ thuật 31

3. Quy hoạch cấp nước 36

4. Quy hoạch hệ thống thoát nước thải và vệ sinh môi trường 42

5. Quy hoạch cấp điện. 48

6. Hệ thống chiếu sáng công cộng: 55

7. Quy hoạch hệ thống thông tin liên lạc 57

VIII: ĐÁNH GIÁ TÁC ĐỘNG MÔI TRƯỜNG 29

1. Căn cứ lập báo cáo: 63

2. Mục đích, phạm vi và phương pháp đánh giá 63

3. Các biện pháp phòng ngữa, giảm thiểu tác động của môi trường. 67

IX. TỔ CHỨC THỰC HIỆN. 69

X. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 69

1. Kết luận. 69

2. Kiến nghị. 69

THUYẾT MINH

QUY HOẠCH CHI TIẾT XÂY DỰNG

KHU ĐÔ THỊ PHỐ HOA, HUYỆN HIỆP HÒA (TỶ LỆ 1/500)

 

I. PHẦN MỞ ĐẦU

1. Lý do và sự cần thiết lập quy hoạch

Trong những năm gần đây, kinh tế Bắc Giang phát triển khá toàn diện. Tốc độ phát triển kinh tế và tốc độ đô thị hóa nhanh. Điều này khiến cho quỹ nhà ở trong nội thành ngày một thu hẹp, nhu cầu nhà ở tăng mạnh.

Nhằm đáp ứng nhu cầu về nhà ở ngày càng cao thì việc hình thành các khu đô thị mới trong tương lai là hết sức cần thiết tình hình hiện nay.

Đầu tư xây dựng một khu đô thị mới không chỉ tăng hiệu quả sử dụng đất, hình thành phát triển một Khu đô thị kiểu mẫu, văn minh, hiện đại, gần gũi với thiên nhiên. Qua đó hoàn thiện đồng bộ về Hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật khu của huyện Hiệp Hòa nói riêng và tỉnh Bắc Giang nói chung. Bên cạnh đó thúc đẩy quá trình thu hút đầu tư, nguồn nhân lực có chất lượng đến làm việc và sinh sống tại tỉnh Bắc Giang.

Với vị thế trung tâm huyện hiệp hòa, khu vực có tốc độ phát triển cao của huyện, với sự thay đổi về các quy định quản lý, cũng như các nhu cầu sử dụng dẫn đến một số định hướng đầu tư trở nên không phù hợp với thực tiễn và cần có sự điều chỉnh kịp thời nhằm đáp ứng với quá trình phát triển của khu vực.

Chính vì vậy, việc lập Đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng, khu đô thị phố Hoa, huyện Hiệp Hòa (tỷ lệ 1/500) là rất cần thiết và cấp bách.

2. Mục tiêu, nguyên tắc và yêu cầu phát triển của đồ án quy hoạch

2.1. Mục tiêu - Thiết kế quy hoạch 1/500 khu đô thị mới phố hoa và hồ sơ xin phê duyệt dự án khu đô thị mới, quy trình thực hiện đầu tư dự án.

- Cụ thể hóa Quy hoạch chung đô thị Hiệp Hòa đến năm 2035.

- Quy hoạch xây dựng khu đô thị mới hiện đại với các công trình hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội nhằm đáp ứng nhu cầu về nhà ở hiện tại và tương lai của cư dân trong và ngoài khu vực;

- Xác lập bản đồ quy hoạch chi tiết, tạo cơ sở để xây dựng đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật cho khu vực nghiên cứu;

- Cắm mốc chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng cho các tuyến kỹ thuật;

- Đề xuất ranh giới cần quản lý bảo vệ và sử dụng đất phù hợp với đặc điểm và tình hình thực tế;

- Xác định mô hình, chính sách biện pháp quản lý khai thác quỹ đất đầu tư xây dựng, đảm bảo các quy định của pháp luật;

- Làm cơ sở để lập dự án đầu tư xây dựng và quản lý xây dựng theo quy hoạch.

2.2. Nguyên tắc

- Tuân thủ theo đồ án Quy hoạch chung đô thị Hiệp Hòa đến năm 2035 đã được UBND tỉnh Bắc Giang phê duyệt, các tiêu chuẩn, quy chuẩn và hiện trạng khu vực nghiên

cứu;

- Tuân thủ những quy định về bảo vệ hành lang an toàn các công trình hạ tầng kỹ thuật đi qua khu vực;

- Khai thác triệt để điều kiện địa hình tự nhiên để tạo ra không gian, kiến trúc cảnh quan và chức năng sử dụng đất hợp lý;

- Tổ chức hệ thống giao thông phải đảm bảo nguyên tắc an toàn, phục vụ tốt cho hoạt động phát triển kinh tế, khớp nối hạ tầng xung quanh;

- Quy hoạch san nền, thoát nước phải đảm bảo thoát nước tốt, không gây ảnh hưởng đến khu vực dân cư và các công trình hiện có.

2.3. Yêu cầu phát triển của đồ án

- Thiết kế quy hoạch chi tiết, xác định cơ cấu khu chức năng sử dụng đất phù hợp quy chuẩn xây dựng, với chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật của từng ô đất, quy hoạch đồng bộ các công trình kiến trúc;

- Xác định cơ cấu chức năng, quy hoạch sử dụng đất hợp lý với các chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc và hạ tầng kỹ thuật cụ thể cho từng lô đất. Đề xuất giải pháp khai thác quỹ đất để xây dựng các công trình công cộng phục vụ đời sống kinh tế xã hội, văn hóa của nhân dân khu vực;

- Hệ thống hạ tầng kỹ thuật đầy đủ và đồng bộ (giao thông, cấp thoát nước, cấp điện, chiếu sáng, thông tin và vệ sinh môi trường);

- Hệ thống hạ tầng kỹ thuật phù hợp Tiêu chuẩn, Quy chuẩn hiện hành và các Quy hoạch chuyên ngành của tỉnh Bắc Giang;

- Khu vực trung tâm của khu đô thị phải tạo dựng bộ mặt mới của một khu đô thị văn minh, hiện đại, đậm đà bản sắc dân tộc;

- Giải pháp quy hoạch và kiến trúc cảnh quan hòa nhập với đặc trưng không gian cảnh quan khu vực tạo dựng được bộ mặt kiến trúc mới cho khu vực;

- Xác định quy mô dân số phù hợp với quy hoạch chi tiết và hệ thống hạ tầng xã hội khu vực, đề xuất xây mới các công trình công cộng, dân cư, cây xanh có gắn kết với khu vực hiện trạng;

- Quy hoạch là cơ sở để lập dự án đầu tư và quản lý xây dựng theo quy hoạch, tạo tiền đề cho việc phát triển đô thị trong tương lai.

II. CƠ SỞ VÀ CĂN CỨ LẬP QUY HOẠCH

1. Các căn cứ pháp lý

- Căn cứ Luật xây dựng số 50/2014/QH13 ngày 18/6/2014;

- Căn cứ Luật Quy hoạch đô thị số 30/2009/QH12 ngày 17/6/2009;

- Căn cứ Nghị định số 37/2010/NĐ-CP ngày 07/4/2010 của Chính phủ về lập, thẩm định, phê duyệt và quản lý quy hoạch đô thị; Nghị định số 72/2019/NĐ-CP ngày 30/8/2019 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 37/2010/NĐ-CP ngày 07/4/2010 của Chính phủ về lập, thẩm định, phê duyệt và quản lý quy hoạch đô thị;

- Căn cứ Nghị định số 44/2015/NĐ-CP ngày 06/5/2015 của Chính phủ quy định chi tiết một số nội dung về quy hoạch xây dựng;

- Căn cứ Nghị định số 38/2010/NĐ-CP ngày 07/4/2010 của Chính phủ về Quản lý không gian, kiến trúc, cảnh quan đô thị;

- Căn cứ Thông tư 01/2021/TT-BXD ngày 19/05/2021 của Bộ Xây dựng về ban hành “ Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về Quy hoạch xây dựng” mã số QCVN 01:2021/BXD;

- Căn cứ Thông tư số 12/2016/TT-BXD ngày 29/6/2016 của Bộ Xây dựng Quy định về hồ sơ của nhiệm vụ và đồ án quy hoạch xây dựng vùng, quy hoạch đô thị và quy hoạch xây dựng khu chức năng đặc thù;

- Căn cứ Thông tư 06/2013/TT-BXD ngày 13/5/2013 của Bộ Xây dựng hướng dẫn về nội dung thiết kế đô thị; Thông tư 16/2013/TT-BXD ngày 16/10/2013 của Bộ Xây dựng về sửa đổi bổ sung một số điều của thông tư 06/2013/TT-BXD ngày 13/5/2013 về hướng dẫn nội dung thiết kế đô thị;

- Công văn số 3833/UBND-XD ngày 27/08/2020 của Ủy ban Nhân dân tỉnh Bắc Giang về việc thực hiện quy hoạch các khu đô thị trên địa bàn tỉnh;

- Căn cứ Quyết định 07/2019/QĐ-UBND ngày 26/04/2019 của UBND tỉnh Bắc Giang về việc ban hành quy định một số nội dung về quy hoạch xây dựng trên địa bàn tỉnh Bắc Giang;

- Quyết định số 846/QĐ-UBND ngày 26/12/2018 của Chủ tịch UBND tỉnh Bắc Giang về việc phê duyệt quy hoạch chung đô thị Hiệp Hòa, tỉnh Bắc Giang đến năm 2035 (tỷ lệ 1/10.000);

- Quyết định số 553/QĐ-UBND ngày 30/03/2021 của Ủy ban nhân dân huyện Hiệp Hòa về việc Phê duyệt Nhiệm vụ Quy hoạch chi tiết xây dựng khu đô thị Phố Hoa, huyện Hiệp Hòa (tỷ lệ 1/500);

- Căn cứ biên bản hội nghị ngày 16/07/2021 tại UBND xã Bắc Lý, huyện Hiệp Hòa, tỉnh Bắc Giang về việc lấy ý kiến cộng đồng dân cư vào Đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng khu đô thị Phố Hoa (tỷ lệ 1/500).

- Căn cứ Văn bản số 2336/SXD-QHKT ngày 31/8/2021 của Sở Xây dựng Bắc Giang về việc tham gia ý kiến Quy hoạch chi tiết xây dựng Khu dân cư Phố Hoa, huyện Hiệp Hòa (tỷ lệ 1/500),

Các văn bản pháp lý khác có liên quan.

2. Các cơ sở nghiên cứu

- Quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội huyện Hiệp Hòa;

- Quy hoạch chung đô thị Hiệp Hòa đến năm 2035;

- Các văn bản pháp lý, tài liệu, số liệu, các quy hoạch chuyên ngành, các dự án có liên quan;

- Bản đồ nền địa hình tỷ lệ 1/500.

- Các tài liệu, số liệu khác có liên quan.

3. Các quy chuẩn, tiêu chuẩn thiết kế:

Bảng 1: Bảng quy chuẩn, tiêu chuẩn áp dụng trong đồ án

Stt	Ký hiệu	Tên quy chuẩn, tiêu chuẩn
I: Quy chuẩn xây dựng
1	QCVN 01:2021/BXD	Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về Quy hoạch xây dựng
2	QCVN 08:2008/ BTNMT	Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về chất lượng nước mặt
3	QCVN 14-2008/BTNMT	Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nước thải sinh hoạt
4	QCVN 07:2016/BXD	Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia các công trình hạ tầng kỹ thuật đô thị
II. Thông tư hướng dẫn
1	TT 12/2016/TT-BXD	Quy định về hồ sơ của nhiệm vụ và đồ án quy hoạch xây dựng vùng, quy hoạch đô thị và quy hoạch xây dựng khu chức năng đặc thù.
2	TT 06/2013/TT-BXD	Hướng dẫn về nội dung thiết kế đô thị
3	VB 3833/UBND-XD	Hướng dẫn thực hiện quy hoạch các khu đô thị trên địa bàn tỉnh Bắc Giang
III. Tiêu chuẩn công trình giao thông
1	TCXDVN 104: 2007	Đường đô thị – Yêu cầu thiết kế
2	TCVN 4054-2005	Đường ô tô - Yêu cầu thiết kế
3	TCVN 4447-2012	Công tác đất - Quy phạm thi công và nghiệm thu
4	TCXDVN 22TCN-211-06	Kết cấu áo đường mềm – các yêu cầu và chỉ dẫn thiết kế
5	TCXDVN 362-2006	Quy hoạch cây xanh sử dụng công cộng trong các đô thị
IV. Tiêu chuẩn điện, TTLL
1	20TCN – 27 – 91	Tiêu chuẩn ngành – đặt thiết bị điện trong nhà và công trình công cộng – Tiêu chuẩn thiết kế
2	TCVN 333:2005	Chiếu sáng nhân tạo bên ngoài các công trình công cộng và kỹ thuật hạ tầng đô thị – tiêu chuẩn thiết

Thiết kế quy hoạch 1/500 khu đô thị mới phố hoa và hồ sơ xin phê duyệt dự án khu đô thị mới, quy trình thực hiện đầu tư dự án.

III. ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN VÀ HIỆN TRẠNG

1. Vị trí, ranh giới và quy mô nghiên cứu.

- Vị trí khu đất:

Khu vực lập quy hoạch thuộc địa phận thôn Tam Hợp, xã Bắc Lý, huyện Hiệp Hòa, tỉnh Bắc Giang.

- Phạm vi nghiên cứu:

Khu vực nghiên cứu lập quy hoạch có ranh giới được xác định như sau:

+ Phía Bắc giáp đường bê tông và khu dân cư hiện trạng;

+ Phía Nam giáp khu dân cư hiện trạng;

+ Phía Đông giáp khu dân cư hiện trạng và một phần đường tỉnh 295;

+ Phía Tây giáp đất canh tác nông nghiệp.

- Quy mô nghiên cứu:

+ Quy mô nghiên cứu lập quy hoạch khoảng 95.496,8m²

2. Hiện trạng xây dựng

1.1. Hiện trạng dân cư

- Trong khu vực lập quy hoạch hiện không có dân cư.

1.2. Hiện trạng đất đai:

- Khu đất nghiên cứu lập quy hoạch có diện tích khoảng 95.496,8m², trong đó chủ yếu là đất trống, một phần đất nông nghiệp và kênh mương thuỷ lợi, còn các loại đất khác chiếm tỷ lệ không đáng kể,...

Bảng 2: Bảng thống kê hiện trạng sử dụng đất

STT	Mục đích sử dụng	Diện tích (m²)	Tỷ lệ (%)
Tổng		95.497	100,00
1	Đất xây dựng công trình hiện trạng	1.174	1,23
2	Đất Nông nghiệp	68.213	71,43
3	Đất trồng cây ăn quả	5.279	5,53
4	Đất trồng hoa màu	3.126	3,27
5	Mặt nước (ao, kênh mương)	3.786	3,96
6	Đất nghĩa trang	1.674	1,75
7	Giao thông hiện trạng	12.245	12,82

3. Hiện trạng hạ tầng kỹ thuật

1.1. Giao thông:

- Tại phía tây dự án có tuyến DT 295 chạy qua, mặt cắt đường 8m. Ngoài ra khu vực còn có nhiều tuyến đường bê tông liên thôn, liên xã với lòng đường rộng khoảng 3,0-5,0m.

1.2. Hiện trạng chuẩn bị kỹ thuật

- Cao độ nền:

+ Cao độ nền tự nhiên khu vực đồng ruộng từ 5,8-6,3m.

+ Cao độ nền tự nhiên của đường giao thông, dân cư hiện trạng khoảng 7,0-7,2m.

- Thoát nước mưa:

Trong khu vực dự án hiện có 1 tuyến mương tiêu thoát nước chính từ Tây sang Đông. Ngoài ra, còn có một số mương xây gạch thoát nước khu dân cư hiện trạng.

1.3. Hiện trạng cấp điện

- Nguồn điện: có tuyến điện trung thế 22kV đi chéo qua dự án và đang cấp cho 2 Trạm biến áp (1 trạm nằm trong và 1 trạm nằm ngoài ranh giới dự án). Ngoài ra còn có tuyến 0,4kV cấp cho khu vực dân cư hiện trạng.

1.4. Hiện trạng cấp nước

- Hiện trạng mạng lưới đường ống cấp nước D250 hiện có chạy dọc tỉnh lộ TL295.

1.5. Thoát nước mưa:

- Trong khu vực dự án hiện có 1 tuyến mương thoát nước chính, thoát cho khu dân cư hiện trạng, hướng thoát từ Tây sang Đông. Đây cũng là điểm tụ thủy của dự án. Chiều dài tuyến mương đoạn đi trong dự án khoảng 250m.

1.6. Hiện trạng thoát nước thải và vệ sinh môi trường.

+ Thoát nước thải: Khu vực nghiên cứu chưa có hệ thống thu gom nước thải sinh hoạt.

+ Chất thải rắn (CTR): Hiện chưa có hệ thống thu gom chất thải rắn.

4. Đánh giá thuận lợi và khó khăn

a. Thuận lợi

- Địa hình tương đối bằng phẳng không có dân cư sinh sống vì vậy rất thuận lợi cho công tác san lấp và giải phóng mặt bằng.

- Có tuyến đường giao thông đối ngoại TL 295 Đường quy hoạch mặt cắt từ 20,5m - 21m chạy qua đảm bảo kết nối thuận lợi giữa dự án và khu vực lân cận.

- Hệ thống cấp nước sạch chạy dọc TL 295 thuận lợi cho việc đấu nối với khu đô thị.

b. Hạn chế

- Trong khu vực có vài khu mộ cần phải dịch chuyển

- Hệ thống thoát nước chưa hoàn chỉnh

IV. NỘI DUNG NGHIÊN CỨU QUY HOẠCH

1. Tính chất

- Là một khu đô thị có kiến trúc cảnh quan đẹp, được đầu tư xây dựng hiện đại, đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội.

2. Các chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật chủ yếu

2.1. Các dự báo phát triển

a) Dự báo quy mô dân số

- Quy mô dân số khoảng 1.144 người.

b) Dự báo đất xây dựng đô thị

- Đất xây dựng các khu chức năng đô thị chủ yếu gồm: Đất ở mới, trường mầm non, nhà văn hoá, công viên cây xanh và bãi đỗ xe; xây dựng hệ thống HTKT như giao thông, cấp điện, cấp nước, thoát nước...

2.2. Các chỉ tiêu cung cấp hạ tầng kỹ thuật chính

Các chỉ tiêu kỹ thuật chính lấy theo tiêu chuẩn đô thị loại III (QCVN 01: 2021/BXD về quy hoạch xây dựng của Bộ Xây dựng)

Bảng 3: Chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật

STT	Hạng mục	Đơn vị	Chỉ tiêu
I	Chỉ tiêu sử dụng đất
1.1	Đất ở
	+ Nhà ở chia lô liên kế	m²/lô	70-120
	+ Nhà ở biệt thự	m²/lô	≥ 200
1.2	Đất công trình công cộng, dịch vụ	m²/người	≥ 2
1.3	Cây xanh đơn vị ở	m²/người	≥ 2
1.4	Đất bãi đỗ xe	m²/người	≥ 2,5
II	Hạ tầng kỹ thuật
2.1	Giao thông: mặt cắt ngang (không áp dụng cho tuyến chỉnh trang hiện trạng và đường có vỉa hè tiếp giáp khu công viên cây xanh)	m	≥ 19
2.2	Hệ thống cấp nước
	+ Nước sinh hoạt	l/ng/ngày đêm	100-120
	+ Công trình công cộng	l /m² sàn	2
	+ Cây xanh	l/m².nđ	3
2.3	Cấp điện
	+ Nhà ở chia lô liền kề	kw/hộ	3-5
	+ Nhà ở biệt thự	kw/ hộ	5-8
	+ Công trình công cộng	w/ m² sàn	30

II. NỘI DUNG THIẾT KẾ QUY HOẠCH

1. Quan điểm và nguyên tắc chung

1.1. Đối với quy hoạch xây dựng

- Tuân thủ các Quy định trong Quy hoạch chung đô thị Hiệp hòa

- Tổ chức các khu chức năng dựa trên việc khai thác lợi thế về địa hình cảnh quan tự nhiên của khu vực, đặc biệt quan tâm đến các hướng tiếp cận trục chính đường tỉnh 295 và các khu vực lân cận có cảnh quan hấp dẫn.

- Đảm bảo sự phát triển bền vững, hạn chế các tác động tiêu cực tới môi trường.

- Hệ thống hạ tầng kỹ thuật được nghiên cứu đồng bộ, hiện đại và đấu nối hoàn chỉnh với hệ thống hạ tầng kỹ thuật chung của huyện Hiệp Hòa.

1.2. Các nguyên tắc phát triển áp dụng trong quy hoạch:

- Bố cục quy hoạch công trình cần được nghiên cứu trên cơ sở phân tích về các điều kiện vi khí hậu, lựa chọn được giải pháp tối ưu về bố cục công trình để hạn chế tác động xấu từ tự nhiên tới công trình.

- Quy mô công trình đã được xác lập trong quy hoạch tổng mặt bằng sử dụng đất, tuân thủ Tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng Việt Nam hiện hành.

- Mật độ xây dựng công trình tối đa, tối thiểu phải đáp ứng theo quy định đã được xác lập trong quy hoạch tổng mặt bằng sử dụng đất. Tùy từng chức năng sử dụng và vị trí cụ thể mật độ xây dựng công trình tối đa, tối thiểu phải tuân thủ tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng Việt Nam.

- Tầng cao công trình tối đa, tối thiểu phải đáp ứng theo theo quy định và đã được xác lập trong quy hoạch tổng mặt bằng sử dụng đất. Chiều cao công trình phải đảm bảo hài hòa, đảm bảo tính thống nhất, tương quan về chiều cao các công trình lân cận cho từng khu chức năng.

- Khoảng lùi của công trình tuân thủ khoảng lùi tối thiểu đã được quy định theo Tiêu chuẩn, Quy chuẩn xây dựng Việt Nam, đảm bảo tính thống nhất trên tuyến phố.

- Tỷ lệ đất trồng cây xanh trong các lô đất không thấp hơn các quy định đã được xác lập trong Tiêu chuẩn, Quy chuẩn xây dựng Việt Nam, khuyến khích tạo lập hệ thống cây xanh lớn hơn theo quy định.

1.3. Quan điểm lập quy hoạch

- Dựa trên các yếu tố tự nhiên của khu vực, phát triển khu vực trở thành một khu đô thị có môi trường cảnh quan hấp dẫn với không gian sống hiện đại, sinh thái.

- Phân chia không gian các khu chức năng một cách rõ ràng, phù hợp với chủ trương của tỉnh về phương thức quản lý đảm bảo sự hài hòa, thống nhất tổng thể dự án.

- Không gian cây xanh, mặt nước công cộng kết nối với các không gian xung quanh, hình thành nên hệ thống không gian mở, sinh hoạt liên hoàn, trải khắp các nhóm ở và làm phong phú cho không gian cảnh quan và môi trường sinh thái của khu vực.

- Quy hoạch các tuyến giao thông khu vực hạn chế đấu nối trực tiếp với các tuyến

- Không gian cảnh quan được cây xanh bao bọc, các tuyến đường trục của dự án kết nối với các tuyến giao thông chính tạo sự liên kết gắn bó. Giải pháp cũng tạo ra được tính “mở” giữa khu vực dự án với khu vực xung quanh.

- Định hướng phát triển không gian:

- Theo Quy hoạch chung đô thị Hiệp Hòa, khu vực lập quy hoạch sẽ là một đơn vị ở mới. Xung quanh khu vực là các nhóm ở đã hình thành từ lâu và có tính ổn định. Do vậy khi phát triển khu ở mới cần có sự định hướng về phát triển đô thị trong đó đặc biệt lưu ý là các yếu tố: Xanh, hiện đại, đồng bộ và bền vững.

2. Định hướng phát triển không gian và sử dụng đất

2.1. Cơ cấu sử dụng đất:

a. Phân khu chức năng:

Với định hướng là một khu ở mới có tính chất phức hợp, trên cơ sở đánh giá hiện trạng và các định hướng quy hoạch khu vực nghiên cứu được phân chia thành các chức năng chính như sau:

- Trường mầm non;

- Nhà văn hoá;

- Nhà ở liên kế, biệt thự;

- Nhóm nhà ở cao tầng;

- Công viên cây xanh, bãi đậu xe, sân thể dục thể thao;

- Hệ thống giao thông, cấp điện, cấp nước, thoát nước...

b. Tổ chức không gian theo chức năng sử dụng đất:

- Các chức năng được quy hoạch theo các nguyên tắc: Mức độ hoạt động, tần suất sử dụng, độ ảnh hưởng và chịu ảnh hưởng, sự tương tác với các chức năng lân cận. Trên cơ sở đó các chức năng được tổ chức như sau:

- Toàn bộ đồ án được phân bổ thành cụm chính: 2 cụm ở với lõi cây xanh công cộng phía Bắc và phía Nam; các dãy nhà theo dạng dải bám theo trục chính tạo tính kết nối cho đồ án.

- Nhà văn hóa được bố trí bên cạnh lõi cây xanh phía Nam. Giải pháp này vừa tạo ra một không gian mở có tính ngăn cách giữa khu vực có tính hoạt động cao bên ngoài và khu ở có tính riêng tư ở bên trong và đồng thời trong quá trình hoạt động không gây ảnh hưởng đến giao thông của dân cư khu vực. Mặt khác tận dụng được không gian xanh, không gian mở cho 2 công trình này.

- Các nhóm nhà ở liên kế được quy hoạch bám theo trục chính nhằm tạo ra các hướng nhìn đẹp, thuận tiện về giao thông đáp ứng nhu cầu kinh doanh của người dân. Bên trong là các nhóm nhà ở liên kế bám dọc các tuyến đường nội bộ.

- Nhóm nhà ở cao tầng và trường mầm non bố trí tại ô đất trung tâm phía Nam dự án.

Tiếp giáp với đất cây xanh công viên, tạo điều kiện kết nối giao thông thuận lợi.

- Cây xanh, vườn hoa, bãi đỗ xe chia thành 2 điểm phía Bắc, Nam tại lõi 2 nhóm nhà ở tối ưu không gian tạo tính liên kết chặt chẽ giữa con người và thiên nhiên trong khu vực. Đan xen thêm những khoảng không gian sân chơi nhỏ, lên lõi giữa các lô nhà tạo ra cảnh quan thiên nhiên, điều hòa vi khí hậu.

c. Cơ cấu sử dụng đất:

Trên cơ sở tổ chức không gian theo chức năng sử dụng đất như trên, đề xuất giải pháp quy hoạch tổng mặt bằng sử dụng đất khu vực nghiên cứu như sau:

Bảng 4: Bảng tổng hợp sử dụng đất

TT	Chức năng	Ký hiệu	Diện tích	MĐXD	Tầng cao	Số dân	Tỷ lệ
			(m²)	(%)	(tầng)	(Người)	(%)
Tổng			95.496,8			1.144	100,00
1	Đất công cộng	CC	4.526,3	40,0	3	-	4,74
1.1	Đất Nhà văn hóa	CC01	1.462,0	40,0	3	-	1,53
1.2	Đất Trường mầm non	CC02	3.064,3	40,0	3	-	3,21
2	Đất nhóm nhà ở cao tầng	CT	5.158,9	40,0	7	352	5,40
3	Đất ở		20.624,7	68-100	3-5	792	21,60
3.1	Đất ở Liên kế	LK	18.711,8	100,0	5	756	19,59
3.2	Đất ở biệt thự	BT	1.912,9	68,0	3	36	2,00
4	Đất cây xanh, mặt nước	CX	12.154,8	5,0	1,0	-	12,73
5	Đất hạ tầng kỹ thuật		5.540,4	-	-	-	5,80
5.1	Đất hạ tầng kỹ thuật (trạm xử lý nước thải)	HT	1.022,2	-	-	-	1,07
5.2	Đất hành lang hạ tầng kỹ thuật		4.518,2	-	-	-	4,73
6	Đất giao thông, bãi đỗ xe		47.491,7	-	-	-	49,73
6.1	Đất bãi đỗ xe	P	3.565,3	-	-	-	3,73
6.2	Đất giao thông		43.926,4	-	-	-	46,00

 

2.2. Các khu chức năng

a. Đất công cộng:

- Đất nhà văn hóa (ký hiệu CC01): Diện tích là 1.462,0m² tầng cao tối đa 3 tầng, mật độ xây dựng 40%.

- Đất trường mầm non (ký hiệu CC02): diện tích là 3.064,3m² tầng cao tối đa 3 tầng, mật độ xây dung 40%.

b. Đất cây xanh, công viên, vườn hoa:

GỌI NGAY - 0907957895

CÔNG TY CỔ PHẦN TƯ VẤN ĐẦU TƯ & THIẾT KẾ XÂY DỰNG MINH PHƯƠNG 
Địa chỉ: 28 B Mai Thị Lựu, P. Đa Kao, Quận 1, TP.HCM 
Hotline: 028 3514 6426 - 0903 649 782  - 0914526205
Email:  nguyenthanhmp156@gmail.com , thanhnv93@yahoo.com.vn 
Website: www.minhphuongcorp.com