Thuyết minh dự án đầu tư dự án khu đô thị hỗn hợp du lịch sinh thái

• Tên dự án: Khu đô thị hỗn hợp du lịch sinh thái Núi Ông Quán.
• Địa điểm: phường An Thới, thành phố Phú Quốc, tỉnh Kiên Giang.

2.Quy mô:

Diện tích khu vực lập dự án đầu tư Khu đô thị hỗn hợp du lịch sinh thái Núi Ông Quán khoảng 211.964,1 m² (21,20 ha), với hệ thống cơ sở hạ tầng hoàn chỉnh.

2.1.Mục tiêu:

Quy hoạch chi tiết khu đô thị hỗn hợp du lịch sinh thái Núi Ông Quán được lập nhằm cụ thể hóa các định hướng phát triển đô thị tại khu vực Núi Ông Quán theo các quy hoạch cấp trên đã được phê duyệt, làm cơ sở pháp lý cho công tác quản lý quy hoạch, kiến trúc, đầu tư xây dựng và phát triển hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo đúng quy chuẩn, tiêu chuẩn hiện hành.

Việc tổ chức không gian trong khu vực được định hướng theo mô hình đô thị hỗn hợp hiện đại, tích hợp đầy đủ các chức năng như nhà ở, công trình thương mại – dịch vụ, công trình công cộng, công viên cây xanh, quảng trường,… nhằm tạo lập môi trường sống chất lượng cao, thúc đẩy phát triển kinh tế – xã hội, nâng cao hình ảnh đô thị và đáp ứng nhu cầu sử dụng đất trong giai đoạn trước mắt và lâu dài.

Đặc biệt, trong bối cảnh thành phố Phú Quốc được xác định là địa điểm tổ chức Tuần lễ Cấp cao APEC năm 2027, một số khu chức năng trong đồ án được định hướng bố trí các công trình phục vụ, hỗ trợ sự kiện quốc tế này như: cơ sở lưu trú, trung tâm hội nghị – thương mại, bãi đỗ xe tập trung, không gian công cộng và hệ thống hạ tầng kỹ thuật đồng bộ, góp phần bảo đảm điều kiện tổ chức sự kiện tầm khu vực và quốc tế.

2.2.Lý do và sự cần thiết:

Phú Quốc là huyện đảo nằm trong vịnh Thái Lan, thuộc tỉnh Kiên Giang, cách Hà Tiên 45 km, cách Rạch Giá 115 km, diện tích tự nhiên 593 km², dân số trên 100.000 người, mật độ dân số trung bình 169 người/km². Đảo Phú Quốc có hình tam giác, cạnh lớn nhất ở phía Bắc, nhỏ dần lại ở phía Nam. Nếu tính theo đường chim bay theo hướng Bắc - Nam thì chiều dài lớn nhất của đảo là 49 km. Nơi rộng nhất trên đảo theo hướng Đông - Tây nằm ở khu vực Bắc đảo với chiều dài là 27 km. Chu vi của đảo Phú Quốc tổng cộng khoảng 130 km, từ Bắc xuống Nam có 99 ngọn đồi núi nhấp nhô tạo cảnh quan hấp dẫn. Tổng diện tích toàn đảo Phú Quốc là 56.500 ha. Phú Quốc còn được thiên nhiên ưu đãi tạo nên nhiều cảnh quan đẹp và hài hòa, khí hậu trong lành, có núi cao, sông suối, bãi biển sạch đẹp và cả khu rừng nguyên sinh được bảo tồn. Tất cả đã tạo nên thế mạnh của Phú Quốc trong lĩnh vực kinh tế nhất là kinh tế du lịch, hàng năm thu hút nhiều khách du lịch trong và ngoài nước đến du lịch thăm đảo Phú Quốc.

Phú Quốc thuận lợi cho phát triển du lịch trong vùng Đông Nam Á, có cửa khẩu đường biển ở An Thới và cảng hàng không tại sân bay Phú Quốc, thuận lợi cho việc giao lưu liên hệ với các nước lân cận như: Campuchia, Thái Lan, Singapore, Indonesia… Phú Quốc rất giàu tiềm năng về kinh tế biển và du lịch, đồng thời là huyện đảo lớn nhất Việt Nam, được mệnh danh là “Viên ngọc bích” vùng biển phía Nam Việt Nam. Phú Quốc là nơi du lịch hấp dẫn và mới lạ, tất cả còn nguyên sơ thơ mộng và trong lành với rừng và biển. Phú Quốc thực sự là một điểm du lịch độc đáo mà không một nơi nào khác có được.

Theo định hướng phát triển tổng thể đảo Phú Quốc đến năm 2020 đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt tại Quyết định số 178/2004/QĐ-TTg ngày 05 tháng 10 năm 2004 và đã được cụ thể hóa tại Quyết định số 633/QĐ-TTg ngày 11 tháng 5 năm 2010 của Thủ tướng Chính phủ về việc phê duyệt điều chỉnh Quy hoạch chung xây dựng đảo Phú Quốc, tỉnh Kiên Giang đến năm 2030 và Quyết định số 868/QĐ-TTg, ngày 17 tháng 6 năm 2015 của Thủ tướng Chính phủ về việc điều chỉnh cục bộ điều chỉnh Quy hoạch chung xây dựng đảo Phú Quốc, tỉnh Kiên Giang đến năm 2030 góp phần đưa Phú Quốc trở thành trung tâm du lịch lớn trong cả nước và khu vực.

Xúc tiến phát triển du lịch tại phường An Thới là tạo sự cần thiết, góp phần đầu tư xây dựng một trung tâm du lịch phát triển toàn diện, văn minh hiện đại trên đảo Phú Quốc, do vậy việc lập Quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 Khu đô thị hỗn hợp du lịch sinh thái Núi Ông Quán là rất cần thiết để đáp ứng các yêu cầu quản lý và đầu tư xây dựng.

2.3.Tính chất và chức năng:

Khu vực lập quy hoạch được xác định là khu đô thị hỗn hợp du lịch sinh thái với các chức năng sử dụng đất chính như: đất công cộng (hành chính, giáo dục, y tế, TM - DV), đất nhà ở thấp tầng, đất nhà ở trung cao tầng, đất công viên cây xanh, đất hạ tầng kỹ thuật,…, giao thông sân bãi nhằm đáp ứng nhu cầu ở và định cư của người dân sinh sống và tới làm việc trên đảo Phú Quốc.

PHẦN II: ĐỊA ĐIỂM VÀ HIỆN TRẠNG KHU ĐẤT XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH – CÁC ĐẶC ĐIỂM TỰ NHIÊN CÓ LIÊN QUAN

I.  ĐỊA ĐIỂM VÀ HIỆN TRẠNG KHU ĐẤT XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH.

1.  Vị trí địa lý khu đất xây dựng:

Phạm vi ranh giới lập quy hoạch thuộc Đồ án Quy hoạch phân khu đô thị An Thới, thành phố Phú Quốc, tỉnh Kiên Giang, tỷ lệ 1/2000 (đã được phê duyệt tại Quyết định số 2981/QĐ-UBND ngày 18/12/2013, Quyết định số 1631/QĐ-UBND ngày 20/7/2018 và Quyết định số 1742/QĐ-UBND ngày 16/06/2025 của UBND tỉnh), được xác định như sau:

+ Phía Bắc  : giáp khu A của dự án Khu đô thị Gateway; dự án khu đô thị An Thới và đường giao thông (đường AT 8 theo quy hoạch phân khu được duyệt tại Quyết định số 2981/QĐ-UBND ngày 18/12/2013 của UBND tỉnh).

+ Phía Đông : giáp đất hỗn hợp hiện trạng cải tạo, chỉnh trang và đất cây xanh quan (theo quy hoạch chung được duyệt tại Quyết định số 150/QĐ-TTg).

+ Phía Nam  : giáp đất quy hoạch rừng phòng hộ (Khu vực núi Ông Quán).

+ Phía Tây   : giáp khu A của dự án Khu đô thị Gateway.

2.  Hiện trạng khu đất xây dựng

2.1.  Địa hình, địa mạo khu đất:

Khu vực lập quy hoạch có cao độ từ +5,0m -> +57,0m, địa hình đồi núi dốc thấp dần về phía biển theo hướng từ nam lên bắc và từ đông sang tây. Khu vực lập quy hoạch có địa hình hơi dốc.

2.2.  Đặc điểm khí hậu:

Khu vực lập Quy hoạch chi tiết Khu đô thị hỗn hợp du lịch sinh thái Núi Ông Quán mang đặc điểm khí hậu của vùng đảo Phú Quốc:

-  Nằm trong vùng khí hậu nhiệt đới gió mùa cận xích đạo nhưng bị chi phối mạnh bởi các yếu tố của biển nên khí hậu của khu vực ôn hòa hơn so với đất liền và thích hợp cho du lịch nghỉ dưỡng.

-   Lượng mưa tập trung chủ yếu vào tháng 4 đến tháng 11. Lượng mưa bình quân lớn nhất (2779,3mm/năm) và phân bố theo mùa rõ rệt, trong đó mùa mưa thường kéo dài hơn so với đất liền (8 tháng/năm).

-  Độ ẩm không khí chủ yếu biến đổi theo mùa và biến đổi theo lượng mưa, ngược lại với sự biến đổi của nhiệt độ. Độ ẩm trung bình dao động từ 80% - 81,8%.

-  Nhiệt độ không khí dao động 27,6⁰C đến 27,8⁰C.

-  Lượng gió thay đổi theo mùa. Vào mùa khô chịu ảnh hưởng của gió mùa Đông Bắc (từ tháng 11 đến tháng 4 năm sau), cường độ tương đối mạnh, vận tốc gió trung bình 2,8 – 4,0 m/s. Vào mùa mưa chịu ảnh hưởng của gió mùa Tây – Tây Nam (từ tháng 5 đến tháng 10 năm sau), tốc độ trung bình từ 3,0 – 5,1 m/s.

-  Lượng mưa trung bình hàng năm cao: 3000mm, phân bố không đều trong năm. Mùa mưa vào khoảng từ tháng 4 đến tháng 12.

-   Khu vực lập quy hoạch nằm ở độ cao từ 11m trở lên so với mực nước biển. Nên không bị ảnh hưởng của thủy triều.

-  Nắng: số giờ nắng khá cao: 1445 giờ, bình quân 6-7 giờ nắng trong ngày.

2.3.  Điều kiện thủy văn:

-  Khu vực lập quy hoạch có nguồn nước mặt và nước ngầm khá phong phú, phân bố khắp nơi. Chất lượng nước tương đối tốt, có thể sử dụng trong sinh hoạt, chất lượng nước mặt là loại nước mềm có thể dùng trong ăn, uống.

2.4.  Cảnh quan thiên nhiên:

-   Khu vực lập quy hoạch thuộc phường An Thới, thành Phố Phú Quốc, cảnh quan thiên nhiên còn khá hoang sơ, phần lớn là đồi núi dốc xen kẻ các bãi đá. Cảnh quan chính là rừng sản xuất và trồng cây lâu năm (bạch đàn, tràm,...).

2.5.  Địa chất thủy văn, đia chất công trình:

-   Hiện tại chưa có khoan thăm dò địa chất, song nhìn chung ở đây có nền đất tương đối thuận lợi cho việc xây dựng các công trình do nền đất là đất bồi và một phần trên nền đất trầm tích. Tuy nhiên khi xây dựng công trình cần phải khoan thăm dò địa chất.

-   Nhận xét chung: đảo Phú Quốc nói chung và khu vực thiết kế nói riêng có các đặc điểm tự nhiên rất thuận lợi cho việc xây dựng các công trình phục vụ cho hoạt động ở, nghỉ dưỡng và du lịch. Tuy nhiên có một số thời điểm trong năm không thuận lợi cho đi lại do mưa bảo và ảnh hưởng đến hoạt động du lịch.

3. Hiện trạng sử dụng đất và kiến trúc cảnh quan:

-   Khu vực lập quy hoạch có tổng diện tích đất khoảng 211.964,1m². Khu vực quy hoạch hiện tại đa số là đất nông lâm nghiệp chiếm đa số, chủ yếu là cây tạp, cây bụi, cây ăn trái... ít có giá trị kinh tế cao. Có một phần nhỏ các công trình xây dựng tạm trên đất nông nghiệp còn lại là đường giao thông đối ngoại, đường bê tông hiện hữu.

-  Kiến trúc cảnh quan: Khu vực quy hoạch hiện tại có một số hộ dân đang sinh sống, không có công trình công cộng và công trình có giá trị văn hóa lịch sử. Cảnh quan thiên nhiên chủ yếu là đồi núi đốc dần về phía bắc. Cây trồng nông nghiệp ngắn ngày và cây lâu năm,... Thuận lợi cho việc giải phóng mặt bằng đẩy nhanh tiến độ.

Bảng thống kê hiện trạng sử dụng đất

4.  Hiện trạng hạ tầng kỹ thuật:

4.1. Giao thông:

Khu vực lập quy hoạch hiện tại được tiếp cận bằng đường bộ tuyến Đường Cáp Treo hiện trạng, ngoài ra còn có tuyến đường lát gạch phía tây nam dự án. Trong khu đất lập quy hoạch có hệ thống đường đất đỏ đi vào khu đất các hộ dân đang sinh sống. Khu vực quy hoạch hiện tại được tiếp cận bởi đường Dương Đông – Cửa Cạn

Hiện trạng giao thông nội khu chưa được đầu tư xây dựng, chủ yếu là đường dân sinh do người dân tự mở.

4.2. San nền:

-  Thuận lợi:

Khu vực lập quy hoạch có cao độ trung bình khoảng 10m, phù hợp để xây dựng công trình, tuy nhiên cần tận dụng địa hình và cảnh quan tự nhiên, hạn chế san lấp, chỉ san lấp cục bộ trong khu vực quy hoạch.

+ Nằm gần trung tâm thuận lợi cho việc vận chuyển vật tư;

-  Khó khăn:

+ Khu vực sẽ bị tác động của thời tiết như gió bão, đặc biệt từ tháng 6 đến tháng 8 gió rất mạnh sẽ ảnh hưởng đến việc khai thác du lịch dọc ven biển.

4.3. Thoát nước:

Khu vực nghiên cứu có hệ thống thoát nước theo rãnh ngầm của đường bê tôn hiện trạng và thoát nước theo địa hình ra các vùng trũng thấp sau đó thoát ra biển..

4.4. Cấp nước:

Phú Quốc hiện nay có nhà máy nước công suất Q = 28.000 m³/ngđ cung cấp nước cho Dương Đông. Nguồn nước cấp cho nhà máy được lấy từ hồ Dương Đông có dung tích 6 triệu m³.

Còn lại các nơi khác, dân cư chủ yếu dùng nước ngầm tầng nông chiều sâu giếng < 30m lưu lượng thấp.

Khu vực thiết kế đã có trạm cấp nước, nhưng hệ thống chưa hoàn chỉnh và dan cư vẫn chủ yếu là sử dụng nước mặt, giếng khoan.

4.5. Cấp điện:

Từ năm 2014, đảo Phú Quốc đã được kết nối với lưới điện Quốc gia bằng đường cáp ngầm 110KV vượt biển. Các xã, thị trấn đều có lưới điện 22KV tới địa bàn. Toàn bộ các xã trên đảo đều có điện sử dụng thông qua mạng lưới phân phối điện là các trạm hạ thế và mạng lưới đường dây. Tình trạng kỹ thuật lưới trung thế khá tốt do mới được đầu tư.

Nguồn điện được cấp trực tiếp hiện nay trên đảo là 02 trạm 110kV gồm: Phú Quốc 2x63MVA, Nam Phú Quốc 1x63MVA (dự kiến 2024 là 2x63MVA) thông qua 02 đường dây: Đường dây 110kV 173 Hà Tiên-172 Phú Quốc và đường dây 220kV Kiên Bình – Phú Quốc.

Khu vực quy hoạch có đường dây điện trung thế 22KV, đường dây điện thoại dọc đường Đi Cáp Treo hiện trạng. Trong khu vực dự án Gateway lân cận đã đầu tư hoàn chỉnh hệ thống điện trung hạ thế và điện chiếu sáng.

4.6. Thông tin liên lạc:

Phú Quốc đã đưa vào hoạt động trạm thu phát vệ tinh VINASAT-1 từ năm 2009, đặt tại Đài Viễn thông Hàm Ninh. Hiện nay, Phú Quốc đã có các tuyến cáp viễn thông hữu tuyến ngầm vượt biển để cung cấp dịch vụ viễn thông trên địa bàn thành phố, đảm bảo tính ổn định, thông suốt cũng như chất lượng dịch vụ thay thế cho truyền dẫn vô tuyến trước đây (vệ tinh, viba).

Khu vực nghiên cứu quy hoạch đã đầu tư quy hoạch hạ tầng viễn thông hữu tuyến (cáp trục, cáp thuê bao viễn thông...) theo hướng ngầm hóa đồng bộ với việc quy hoạch hệ thống điện ngầm hóa.

4.7. Thoát nước bẩn, vệ sinh môi trường:

Hệ thống thoát nước mưa trên đảo hiện mới được xây dựng tại khu vực trung tâm của phường Dương Đông và An Thới. Các tuyến thoát nước mưa thoát chung với nước thải sinh hoạt bằng cống tròn và mương nắp đan, mương hở thoát trực tiếp ra sông suối và ra biển.

Bãi rác: Đảo có 2 bãi chôn lấp tạm tại Đồng Tràm - Cửa Cạn và ấp 7 An Thới. Theo thống kê của đơn vị chịu trách nhiệm thu gom và xử lý rác trên địa bàn huyện, mỗi ngày hai bãi rác trên địa bàn Phú Quốc tiếp nhận rác sinh hoạt từ 2 phường Dương Đông và An Thới đưa về chôn lấp. Hiện diện tích của bãi rác Cửa Cạn là 3 ha và bãi rác An Thới là 5 ha.

Nghĩa trang: Trong khu vực nghiên cứu không có đất nghĩa trang tập trung.

5. Đánh giá hiện trạng tổng hợp khu đất xây dựng:

a.  Điểm mạnh

Khu vực nghiên cứu thuộc hòn đảo trung tâm của các nước Đông Nam Á, chỉ cần 1 giờ bay có thể tiếp cận thủ đô các nước láng giềng.

Nằm trong khu vực trọng điểm đầu tư phát triển của khu du lịch Nam đảo.

Nằm gần biển có điều kiện thuận lợi cho đầu tư nhiều loại hình vui chơi giải trí, đáp ứng đa dạng nhu cầu dịch vụ, du lịch khám phá thiên nhiên, nghỉ dưỡng.

Có địa hình và hệ sinh thái đa dạng với cao độ thấp phù hợp cho việc phát triển các loại hình đô thị hỗn hợp du lịch sinh thái kết hợp rừng và biển.

Không nằm trong khu vực có hiện tượng sạt lở. Không nằm trong phạm vi môi trường có nguy cơ ô nhiễm.

b. Điểm yếu

Khu vực nghiên cứu có địa hình và hệ sinh thái đa dạng , do đó cần được nghiên cứu kỹ khi chọn vị trí xây dựng các công trình và các cao độ để cân bằng đào đắp sao cho hợp lý nhất về mặt kinh tế, tính thẩm mỹ và về mặt môi trường sinh thái.

c.  Cơ hội

-  Nằm trong tổng thể đảo Phú Quốc, khu vực nghiên cứu quy hoạch được hưởng lợi từ các chính sách khuyến khích đầu tư của Nhà nước cho Phú Quốc;

-    Tận dụng được hệ thống hạ tầng khung của đảo đang được đầu tư mạnh trong những năm gần đây như cảng hàng không quốc tế, cảng biển quốc tế, hệ thống điện lưới quốc gia… sử dụng được thương hiệu chung của toàn đảo.

d.  Thách thức

-   Phát triển hài hòa khu vực nghiên cứu với khu vực biển Phú Quốc. Không xâm phạm và gây tổn hại kể cả ngắn hạn và dài hạn;

-   Xây dựng hệ thống hạ tầng hoàn thiện đặc biệt là hệ thống hạ tầng đối ngoại kết nối với khu vực trung tâm.

II.CÁC ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN CÓ LIÊN QUAN.

1. Khí hậu:

1.1. Nhiệt độ:

- Đảo Phú Quốc có nền nhiệt độ vào tương đối ổn định nhiệt độ trung bình năm khoảng 27,4 - 27,7⁰C cao nhất là 29⁰C (tháng 4), thấp nhất 26,4⁰C (tháng 02).

1.2. Mưa:

-   Lượng mưa trung bình: 2.425,9mm (năm 2001), 1.810,7mm (năm 2002). Mùa mưa từ tháng 6 - tháng 11 hàng năm.

1.3. Độ ẩm:

-  Độ ẩm tương đối vào khoảng 81.8% - 82.3 %.

1.4. Nắng:

-  Trung bình hằng năm có khoảng 2.400 giờ nắng.

-   Vào mùa mưa nắng ít đi đáng kể so với mùa khô, trung bình có khoảng 1.500 giờ nắng.

1.5. Gió:

-   Hướng gió thịnh hành: Đặc điểm nổi bật là sự thay đổi tần suất hướng gió và gió thịnh hành theo mùa.

-  Mùa nắng: Gió thịnh hành là gió Bắc và Đông, đầu mùa nắng (tháng 11-12) gió Bắc và gió Đông Bắc chiếm ưu thế rõ rệt, tần suất mỗi hướng đều trên 30%, thậm chí trên 50%, từ giữa mùa thịnh hành là gió Đông với tần suất không đáng kể.

-  Mùa mưa: Thịnh hành gió Tây hoặc Tây Nam, gió Tây Nam chiếm ưu thế (37-50%) so với gió Tây (24-41%) gặp cả hai hướng tần suất gió thịnh hành lên tới 60% thậm chí 90%.

1.6. Các hiện tượng thời tiết đặc biệt khác:

-   Bão: Phú Quốc không nằm trong vùng thường xuyên xảy ra bão nhưng vẫn xảy ra những cơn bão lớn với tần suất 4% gây thiệt hại nghiêm trọng về người và của điển hình như cơn bão số 5 năm 1997.

-   Sương mù: Từ tháng giêng đến tháng 4 trung bình có khoảng 01 ngày sương mù, trong đó tháng 3 có 1,5 ngày. Trung bình cả năm có khoảng 6 ngày có sương mù.

-   Giông: Trung bình hằng năm có 25 - 30 ngày giông từ cuối tháng 02 đến đầu tháng 3 đã xuất hiện giông đầu mùa và tới cuối tháng 11 vẫn còn khả năng có giông.

HOTLINE - 0903 649 782

CÔNG TY CỔ PHẦN TƯ VẤN ĐẦU TƯ & THIẾT KẾ XÂY DỰNG MINH PHƯƠNG

Địa chỉ: 28B Mai Thị Lựu - Khu phố 7, Phường Tân Định, TP.HCM

Hotline: 0903 649 782 - 028 3514 6426

Email: nguyenthanhmp156@gmail.com

Website: www.minhphuongcorp.com - www.minhphuongcorp.net